管理人はだれ！？

2015年1月15日「木曜日」更新の日記

利回りとは家賃収入を投資金額で割った、投資元本に対するリターンの割合です。とすると、投資元本が違えばリターンの割合も違うわけです。買主にとって、物件が２億円で買えて年間の家賃収入が2000万円でその物件の利回りが10％だとしても、売主との共通の事実は2000万円の家賃が入ってくるという１点のみです。売主がその物件を以前に４億円で購入していたとしたら、売主にとっての利回りは５％にすぎないのです。とすれば、有利子負債を圧縮して損益計算書を改善するために売主が物件を売却するとしても、何の疑問もないわけです。ところが、反対側に立って物事を確認できない人間は利回りとは自分にとっても相手にとっても同じで、相手にとっても利回りが10％だと勘違いしてしまう。あともう１つは、金利の問題。その物件の購入当時、物件の調達金利は固定で７％だったかもしれません。そうなってくると、仮に物件が担保割れしてオーバーローン状態にあるときに、より安い金利への借り換えによって返済をしようとしても、担保不足で借り換えもさせてもらえません。なぜなら、担保不足分の現金を積まないと、融資について銀行の抵当権の抹消ができないからですね。

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