不動産のキャッシュフロー
2015年2月4日「水曜日」更新の日記
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- 不動産売買のときに、買い主がデューデリジェンスを実施して、事前に不動産をチェックすることは、企業間の取引ではごく自然なこととなっています。廿は、購入した不動産に多少の瑕疵があっても、あまり問題にはなりませんでした。不動産の価値が年々上昇したので、瑕疵による価値の減少よりも、値上がり益の方が大きかったからです。細かいチェックよりも、「土地を買うこと」が優先されたわけです。しかし、現在では不動産の価値は、その不動産が生み出すキャッシュフローで評価されるようになりました。そうなると、不動産のキャッシュフローに彬響を及ぼすような瑕疵があるかどうかが、大変重要な問題となってきます。例えば、土壌汚染されている土地を購入すると、後から汚染物質の除去費用がかかってしまいます。賃料を払わずに居座っているテナントがいると、その間の賃料収入が減りますし、強制退去させるための費川もかかります。これらの費川をキャッシュフローの計算に入れなければ、不動産の価値を適正に算出することはできません。従って、取引の前に不動産を詳細に調査し、その不動産が抱えるリスクや市場価値を明らかにするデューデリジェンスが求められるようになったのです。
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