管理人はだれ！？

2015年4月9日「木曜日」更新の日記

公示地価の調査ポイ東京都区部に限定すれば、75年に1kmあたり、36ポイントであった調査地点数は、85年には約2.5ポイント99年には3ポイントと増加してきている。このポイント数で、地域をどの程度代表しているのかといった問題は、利用上の目的に応じて異なるとともに、地域の価格分布特性によっても変化してくる。たとえば、ドイツでは、建設法典第196条に基づき暦年末時点での評価額を、地価マップとして街区を単位に標準価格を公表している。両国を比較した場合、公表される評価額が持つ代表性は、都市計画制度の差により、大きく異なる。厳格な都市計画制度に基づき、整然とした街並みが形成されているドイツの多くの都市では、街区内における価格差はそれほど大きくないのに対して、わが国のように無秩序に街がつくられてきたような場合には、ブロック単位内での土地価格差は大きく、標準的な価格としての代表性を持たせることはきわめて難しい。わが国では、同一街区内において倍近い価格差が生まれることも珍しくない。統計的には、ばらつきの大きさとして、標準偏差などの差として現れてくる。そのため、地価公示ポイントが年々増加されているが、発信する情報の質を変えない限り、いくらサンプル数を増加させたところで、まだまだ不動産投資・証券化に利用できるような情報にはならないのである。

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