管理人はだれ！？

2015年5月11日「月曜日」更新の日記

地主は、借地人が契約の残りの期間を超えて存続する建物を建てたときは、異議を出すことができることになっています。この異議は、建物再築後2か月以内に出さなければなりません。なおこの異議は、他の場合の異議や更新拒絶とちがって、正当事由など特別の事情は必要ありません。ただ「建物の再築には異議がある」とだけいえばよいのです。その例に示しましょう。もちろん後日のため内容証明郵便でやるべきです。この異議が出されたときは、借地契約の期間が延長されることはありません。したがって当初の期問が満了したときに、合意更新や法定更新が問題となります。その時に借地上に建物が建っていれば、地主は正当事由がないかぎりは、法定更新に対し異議をのべたり、更新拒絶をすることはできません。そのことについては、前の2つの法定更新についてのべたことがそのまま当てはまります。・法定更新排除の特約借地の場合には、以上にのべたＥつの法定更新がありますが、契約の中にこれを排除する特約を入れることはできません。もし入れたとしても、そのような特約は無効とされてしまいます。「本契約は期間満了時に終了することとし、更新に関する借地借家法の適用はないものとする」とか、「更新は絶対みとめない」などの特約があったとしても、それは無効です。法定更新についての規定は借地人を保護するためのものなのでこれを骨抜きにすることを防止しようというわけです。この場合は、定期借地契約をなすべきです。合意更新借家契約の場合でも、当事者が話し合いのうえ、契約を更新するというのがふつうです。その場合には、家賃などが増額され、期間については前と同じだけきめられるということが多いでしょう。ただし、更新の際に賃料を据え置くこともできますし、1年以上の期間であれば前の期間よりも短くすることも、また長くすることも自由です。なお家賃が上がった場合には、それを担保するための敷金も増額されるのがふつうです。法定更新期間の定めのある借家契約で、合意更新の話がまとまらないときは。法定更新が問題となります。そのような場合に、話し合いがまとまらないままに期問が満了したときは、契約は自動的に更新されます。これを法定更新といいますが、合意更新とちがって、家賃などの条件は当然には改定されません。なお法定更新の後は、その契約は期間の定めのないものとなります。したがってその後は更新が問題となることはありません。

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