管理人はだれ！？

2015年5月13日「水曜日」更新の日記

法定更新排除の特約借地の場合と同じく、借家の場合でも、法定更新を排除する特約は無効とされます。これは解約申し入れについてもいえます。つまり、正当事由がなくても解約申し入れができるという特約は許されないのです。したがって、たとえば「子供ができたら出て行く」というような特約は無効です。更新料とは借地契約にせよ、借家契約にせよ、契約の期間が満了して更新される際に、借主から貸主に対し、更新料の名目で1時金が支払われることが少なくありません。この更新料とはどういうものかということについては、必ずしもはっきりしていません。しかし一般的にいって、更新料とはつぎのような理由で支払われているようです。不足賃料の」括前払い地代家賃についての項目でのべたように、賃料を地価あるいは物価に比例して値上げするのは、結構やっかいなものです。長い間には、徐々に相対的に安くなってしまうというのがふつうです。そこで契約を更新する際。貸主が将来の賃料について、適正な額と実際の額との差額を先取りしたいと考えても、ふしぎではありません。前に権利金についての項目で賃料の先払いとしての性質を持つものがあるとのべましたが、このように考えれば、更新料にも同じような性質があるといえるでしょう。なお、このような意味での更新料は、借地の場合に多いでしょうが、借家でも期間の長いものについてはあてはまることが多いでしょう。更新拒絶を回避するための保険料借地借家いずれの場合にも、法定更新という制度があります。これによれば、借主は半永久的に住み続けることができます。だが、前にのべたとおり、正当事由があれば更新を拒絶されることもあり得ます。とはいっても、正当事由があるかどうかということは、訴訟になってみなければはっきりしません。逆にいえば借主としては。もし貸主が訴訟を起こして更新拒絶がみとめられたときは出て行かなければならないという不安のもとに、更新の時期を迎えるのです。ところが更新料を支払って貸主と同意のうえ更新すれば、このような不安はなくなります。もしその契約に正当事由がないならば、そのような更新料はムダだということになります。しかし逆に正当事由ありとして訴訟に負けること、そしてそれにより出て行くことにくらべたら安いものです。このようにして、更新拒絶の不安をなくすために、いわば保険料として更新料が支払われることも少なくないようです。

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