管理人はだれ！？

2015年5月25日「月曜日」更新の日記

民間調査機関によると、首都圏の新築マンションの平均価格は2009年の平均で4443万円。2007年の4691万円に比べればある程度下がっているとはいえ、2006年までの価格に比べるとまだまだ高い水準にとどまっている。しかも、専有面積をみると、2006年までは平均70を超えていたのが、その後段階的に縮小し、2009年には63まで狭まっているのだ。平均価格が下げ渋り、一方では専有面積が狭くなっていることを考え合わせると、実質的にはほとんど下がっていないという見方もできる。その一方、長い景気低迷のなかで、会社員を中心する消費者の年収は増えるどころが、減少を続けてきた。その結果、平均的会社員が年収の何倍を出せば分譲マンションを購入できるかという年収倍率は極めて高い水準に達している。やはり調査によると、首都圏では値上がり前の2005年には年収倍率6・5倍程度だったのが、2007年には7倍を超え、2009年には8倍以上に達している。近畿圏は７倍弱、中部圏は6倍弱と首都圏に比べると低い水準とはいえ、無理のない範囲の目安といわれる年収の5倍を超えている点は変わらない。この住宅価格の高さが、売れない原因のトップであるのは間違いないところだろう。この価格の高さに加え、わが国社会の先行きの不透明感が、売れ行き鈍化に拍車をかけている。これが第二の問題だ。バブル全盛期のように、マンション価格が上がり、年収倍率が上昇しても、収入も同様に上がっていけば、当初は負担感が重くても、購入後にはそれが徐々に軽減されていくという見通しがたつ。たとえば、年収500万円で、年間返済額が150万円とすれば、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）は30％。利用する住宅ローンが固定金利型であれば、年間の返済額は変わらないから、5年後に年収が600万円になれば返済負担率は25％に、10年後に800万円になれば20％を切る。しかも、バブル時のようにマンション価格が上がれば、3000万円で買ったものが５年後には4000万円に、10年後には5000万円に、と値上がりも期待できる。この資産を背景に、次には夢の一戸建てへの買い換えも可能になる。当初は多少狭い物件でガマンしても、いずれ収入や価格の上昇によって、住宅ローンの負担感は大幅に軽減され、より広い物件に買い換えできるという計算も成り立つわけだ。だからこそ、多少返済が苦しくても早く買っておこう、早く買ったものが勝ち、さらにいま買っておかないと一生買えなくなるといったムードが形成されたといえよう。それに対して現在はどうか。まず、収入の先行きがまったく読めなくなっている。

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