管理人はだれ！？

2015年5月29日「金曜日」更新の日記

現実の消費者にとっては、まだまだわが国の住宅は平均寿命30年の使い捨ての耐久消費財に過ぎず、欧米のような社会資本的な価値を獲得するに至っていないだろう。いずれにしても、さまざまな面で、先行き不透明ななか、生活を切り詰めたりするほどの苦労をしてまで購入するだけの価値を見つけることができない。この点も住宅が売れなくなっていることの要因のひとつといえよう。価格や社会不安などの問題に比べると、目に見えにくい問題だけに、こちらのほうが実はより深刻な問題なのかもしれない。以上みてきたように、比較的利便性が高く、住宅地としてもそれなりに評価されるエリアで、ある程度のゆとりのある二戸建てを手に入れようとすれば１億円以上かかり、マンションでさえ年収の7倍、8倍の予算を用意しなければならないという困難な状況。しかも、経済は停滞し、雇用不安のなか、収入の先行き見通しの立たない環境であれば、とてもではないがマイホーム購入には踏み切れない。しかも、マイホームにかつてほどの魅力がなくなっていることが、それにいっそうの拍車をかけている。その結果、住宅市場は2008年以降、急速にしぼんでいる。民間の調査機関である不動産経済研究所の調査によると、全国の新築マンション分譲戸数は2006年まで長く15万戸以上が続いていたのが、2007年には13万戸台に減少、2008年には10万戸を割り、2009年には８万戸を切る水準まで低下している。2005年までは首都圏だけで年間8万戸以上の供給があったことからみれば、異常なまでに縮小しているといわざるを得ない。これは何もマンションに限らない。建売住宅や注文住宅も同様であり、国土交通省がまとめている年間住宅着工戸数をみると、2009年にはついに100万戸を切り、約78万戸に減少した。年間80万戸割れは1965年以来、実に45年ぶりのことであり、わが国住宅市場は高度成長時代以前のレベルまで逆戻りしてしまったのだ。ここまで市場が縮小すれば、当然のことながら住宅・不動産業界の経営は厳しくなる。その代表格が、事業展開に大量の資金を要する分譲マンション分野。まず、マンション用地を仕入れ、企画立案の上、詳細設計を行い、着工後に分譲を開始するのが一般的な流れ。土地の仕入れから完成、引き渡しまでには中小規模の物件で2年程度、大規模物件であれば3年以上かかる。分譲会社からすれば、当初の土地の仕入れに莫大な費用がかかるが、その資金の回収は建物完成後に購入客から代金が入るときまで待たねばならない。当初の土地仕入れはほとんど銀行からの借り入れだから、その間に日々利息が加算される。それでも、完成までに売り尽くすことができればいいが、売れ残るとたいへんな金利負担になる。銀行からの借り入れを返済できない状態になり、ゼネコンなどへの支払いも遅れる。そうなれば、新たに物件を仕入れるための借り入れは不可能になり、ゼネコンも工事を受けてくれない。そうした信用不安が広がると、ますます物件も売れなくなって、あっという間に債務超過に陥ってしまう。それでも長年の事業実績があり、それなりに資産を形成してきた分譲会社であれば、何とか持ちこたえることができるが、資産的背景の乏しい新興企業はそうはいかない。

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