管理人はだれ！？

2015年7月23日「木曜日」更新の日記

①その建物部分が他の建物部分と明確に区分されていること、②遮断性があること、③互いに他の建物部分を経由しないで直接外部と行き来できるように、それぞれ、独立の出入口を有すること、④建物部分に、その用途・使用目的に適合した専有設備が設けられていること、⑤共用設備とくにその建物内部において、運転・操作・制御することを要するような配電盤・点滅開閉装置などが設けられていないこと、を基準としてその建物部分が専有部分かどうか判断することになります。なおマンションで、各住戸が専有部分か否かが問題となった例はほとんどありません。■有部分の範囲－境界壁・床スラブ【実費の取扱い】：共用部分の持分割合の算定に関してですが、各区分所有者の専有部分の床面積は、内壁で囲まれた部分の水平投影面積により定めるものとされており（区分所有法一四条）、第四説の立場と合致しています。なお、実際行われている分譲マンションの売買契約書では、専有部分の境界は壁心までとし、売買床面積は壁心計算によるものとされている例が多くみられますが、疑問があります。■バルコニーの用途からみて：各専有部分のバルコニーに接している長さに対応するように仕切板で仕切って、隣とは往来できないようにしてあるが、これらの各バルコニーの境の仕切りが完全でなく、例えば、その上部が空いている場合は、専有部分の所有者に専用使用権はあるが、あくまでも共用部分とされます。■建物の上位階層部分が階段状になっており、専有部分の所有者がその床面にのみ接続する屋上を専用バルコニーとする場合は、当然共用部分とされます。■バルコニーの用途からみて：①室内の延長、庭の代用としてのバルコニー、②共用避離路としてのやハルコニーの二つがあります。①は専有部分、共用部分いずれもありえますが、②は当然共用部分とされます。■限界事例：隣のバルコニーとの境が、耐火性を有する仕切板で仕切られていて、普段は往来できないが、火事などの非常の際には、その仕切板をたやすく壊して隣のバルコニーを通って避難することができ、同一階の数個の専有部分の所有者たちの共同の避難通路となっているバルコニーは、異論はありますが、避難路としての重要性を考えれば、当然共用部分とされるべきでしょう。

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