管理人はだれ！？

2015年7月25日「土曜日」更新の日記

【Q】ピロティが専有部分とされるのは、どのような場合でしょうか。 【A】ピロティとは、基礎杭を地上に出して地平階（一階）を柱・壁だけで自由に通り抜けられる空間とし、二階以上を住居・事務所などにした建物における地平階の吹抜き部分のことです。ピロティは、その床にコンクリートが打ってあるのが普通であって、これは、完成された建築空間であり、したがって未完成建築空間とは異なるものです。しかもピロティは一むねの建物全体について、その居住性・快適性など、建物としての機能を高める役割を果たすだけでなく、緊急時における避難路（空間）または避難路としての作用を営みますから、ピロティは当然共用部分と考えられます。■専有部分とされる場合：その一つは、ピロティの共有者、すなわち区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議をもって、共用部分であることを廃止した場合－ただし、そのことが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾が必要です（区分所有法一七条）。しかし、それだけで、当然に、特定の区分所有者の専有に属することになるわけではなく、依然として、区分所有者全員の共有に属しますが、その根拠法条が建物区分所有法の共有規定（一二条～一九条）から民法の共有規定（二四九条～二六二条）に変わることになるだけです。したがって区分所有者全員が、その共有持分を第三者に譲渡するか、あるいは区分所有者のうちの特定の者が、それ以外の区分所有者から共有持分の譲渡をうけるというようなことでもあればともかく、そうでないかぎり、特定人の単独所有になることはありません。そればかりでなく、ピロティについて、前述の手続を経て、専有部分としたとしても、それは、周壁のない吹抜き部分ですから、そのままでは、専有部分としての用途は、おのずから限定され、車庫（自動車駐車場）として使用するくらいしかできないでしょう。周壁その他を設ければ、住居・店舗・事務所などの用途に供することもできますが、そのようにするためには、周壁その他を設けるについて、既存の柱・壁・二階床スラブを利用する必要があり、その権限が特別に授権されていなければならず、当然に、周壁その他を設けることができるわけではありません。もう一つは、上図のように、ア・イを結ぶ線上に一階から五階まで隔壁が貫通して設けられていて、その左右に、専有部分となるに適する甲・乙二個の建物部分がある場合において、ア・イを結ぶ線で甲・乙二個の専有部分に区分したとすると、ピロティの左半分は甲専有部分内にあり、ピロティの右半分は乙専有部分内にあることになるから、ピロティは専有部分の一部とされます。

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