管理人はだれ！？

2015年7月27日「月曜日」更新の日記

判例は「近時自動車の保有がかなり一般化しているとはいえ、車庫が区分所有者にとって有用なものとはいえても不可欠のものとはいえない。・・・各装置（本件倉庫内に設置されている共用の給水。ハイプ・ガスパイプ・配電盤等）・・・があるからといって、本件車庫が全体として・・・構造上の共用部分の性質を備えるものとはいえない」（東京地判昭和五一年一○月一日下民集二七巻九～一二号合併号六九九頁）とか、屋内駐車場についてですが、「区分所有者らは、いずれも、本件建物の区分所有権を取得するに際して、本件駐車場が共用部分に含まれないことを了解していたものであり、したがって、本件駐車場をもって、共用部分として不可欠のものとして、分譲を受けたものでないことが明らかである。・・・本件駐車場の収容能力が九台であり、本件建物居住世帯数七三戸に比して極めて規模が小さく、本件駐車場は区分所有者にとって有用ではあるが不可欠のものとはいいがたいことを合わせ考えると、本件駐車場は利用上の独立性を有しない」（東京地判昭和五三年一二月七日判時九二四号七七頁）、さらに「建物の一階部分にある車庫内に、建物の共用設備として、壁の内側二か所に臭気抜きの排気管が取りつけられ、出入口付近の床の三か所に排水用のマソホールが設置されていても、これらが、車庫のうちのきわめて僅かな部分を占めるにすぎず、かつ、これらがあるために建物の管理人が日常車庫に出入りする必要が生ずるわけでもないなどの場合は、車庫は専有部分に当たる」（最判昭和五六年六月一八日判時一○○九号五八頁）というように、車庫は専有部分とするものが多いようです。しかし「人専用の出入口は事務所ないし階段室を通って全専有部分に通ずるものであり、本件車庫の構造規模からみて自動車の収容可能台数も六台に及び区分所有者数（二六戸）の二割強に当たり、それが一、二台に過ぎない個人用のものとはいえないし、近時における激増した自動車の保有、利用状況、駐停車状況に照らすと、マンション居住者にとって車庫は必須のものというべく、このような点から考えると本件車庫は区分所有者の需要に応じるため設置されたものといわねばならない。しかも、本件車庫の天床には、本件建物全体の用に供する配線、配管類がはりめぐらされており、その地下には同じく全体の用に供するし尿浄化槽と受水槽が設置されており、車庫の床にはこれに通ずるマンホール三個があり、また排水ポンプ故障の際の予備の手動ボン・フが設置されているのであって、右浄化槽等の点検、清掃、故障修理のため随時専門業者が本件車庫内に立入、作業をなすことが当初から予定され、いわば機械室をかねたような構造になっている。したがって、本件車庫は建物の全体的設計の上から承て構造上本件建物の専有部分の全所有者によって共同に利用されるように造られているものと認められる」（大阪高判昭和五五年二月二九日判タ四一二号九○頁）として共用部分とする見解もあります。

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