管理人はだれ！？

2015年8月8日「土曜日」更新の日記

表面利回りは1年間の収益性を数値化しているにすぎないため、長期の収益性を客観的に評価するデータとしては不十分であると言いましたが、それでは長期間のリターンをどのような指標で補足したらいいのでしょうか。 トータルリターンを補足するためには、稼働率を把握するということになりますが、稼働率は「結果」として最後にしかわかりません。ここでは代わりに「リーシング力」という考え方を導入します。 「リーシングカ」とは、どれくらい短い期間にどのくらいの好条件で賃貸入居契約を確保することができたかを示す、当社独自の指標です。 都内の優良物件であれば、通常は募集開始から1～2カ月程度のちに賃貸契約となるケースがほとんどですが、季節要因にも多少左右されます。2月、3月のトップシーズンであれば、賃貸がつくまでの期間は1カ月前後となりますし、初夏などのオフシーズンであれば2カ月程度と空室期間が伸びる傾向があります。参考までに言うと、空区の賃貸住宅全体の平均募集期間は、3.15力月ほどです。 基本的な考え方は賃貸物件が、季節要因を考慮した通常賃貸募集期間に比べ、何％の期間で賃貸契約を確保することができたかがリーシングカを測るベースとなるという発想です。そのうえで、相場賃料よりどの程度かけ離れていたかということも同時に調整します。 当たり前ことですが、相場賃料の物件が通常期間で賃貸付けができるということよりも、相場よりも高い賃料で賃貸付けができるということのほうが、よりリーシング力があるという評価になります。 あくまでも実績ベースであり将来予測ではありませんが、将来稼働率を想定する上での土台にはなる考え方です。以下の計算式で算出します。 《リーシングカ》＝1-｛実賃貸募集期間÷通常賃貸募集期間（季節要因調整）‐賃貸相場離率｝ パーセンテージが高ければ高いほど、効率よい賃貸運営が可能となるという考え方です。 相場賃料で、相場並みの期間で賃貸がつけばリーシングの付加価値は0％ですが、相場よりも好条件で早く賃貸がつけばリーシングカは高く評価されていきます。 リーシングカの考え方は強力で、ひと目でその物件の実力がわかります。これは賃料の高い安いや利回りだけに固執する古い考え方から脱却できる、新しい評価指標です。 通常物件のリーシングは0％です。通常の物件が通常の相場賃料で通常の期間で賃貸契約となるわけだから当然です。他方、「REISM-koko」の物件で計算すると、高いリーシングカが明らかになります。

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