管理人はだれ！？

2015年8月9日「日曜日」更新の日記

■中古1Ｒは入居の回転率が高いほど不利になる： 中古1Ｒのマンション投資は、多くの入居者が優先する「好立地」のニーズに応えられるというメリットがあります。ただし、好立地にあるからというだけでは、投資物件としての十分な条件を備えているとは言えません。入居者が頻繁に替わり交渉回数が増えるとそれだけ「賃料ダウン」のリスクも高まるからです。 例えば、都心で中古1Ｒマンション投資をしているときに、入居者が頻繁に替わるのと同じ人が長く住んでもらうのとでは、あなたはどちらが有利だと思いますか？ 以前なら入居者が替わるたびに敷金や礼金が入ってくるので、頻繁に替わるほうが断然有利でしたが、いまは逆に不利になったのです。理由は、入居者が頻繁に替わり交渉回数が増えるほど、賃料をダウンさせなければ入居者が決まらなくなったからです。 もちろん空室になったとしても、リノベーション物件のように、すぐに同様の条件で賃貸がつくのであればまったく問題ありません。ただし、そうした競争力のない、通常の単身者用の中古1Ｒマンションでは、なかなか条件は厳しくなってしまいます。 都心とはいえ、立地条件がよくないと、敷金・礼金なしのうえ、賃料も500円、1000円と入居者が替わるたびに少しずつ下げていかないと、入居者がなかなか決まらない状況になってきたのです。なぜこうした状況になったかといえば、不動産ファンドがはじめたフリーレントなどのサービスが、強く影響を及ぼしたためと言われています。 競争が激化する賃貸市場で多くの入居者を集め、賃料を下げないようにするために考え出されたのが、ファンドによる敷金・礼金なしや、フリーレントなどのサービスです。 フリーレントは、入居してくれるなら1カ月分の家賃をダダにしますというオマケ家賃のこと。潤沢な資金を背景に、オマケを付ける代わりに家賃は下げない。それによって、 投資家に対しては、表面利回り（キャップレート）が下がっていないように見せて、高稼働率をアピールすることができたのです。 こうしたファンドの手法の影響が、一般の賃貸1Ｒ市場にも波及するようになり、いまでは借り手側の消費者も、「敷金・礼金なし。フリーレント付きは当たり前」と考えるようになってしまったのです。今では、とくに、もともと賃貸需要の少ない地方都市では、フリーレントを付けるのは常識となってしまい、1カ月どころか数カ月分の家賃をダダにする業者もいるそうです。

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