管理人はだれ！？

2015年8月27日「木曜日」更新の日記

長期リターンの上昇のためのポイント、2つ目の「L」は『Lost』つまり物件をできるだけ「数多く」所有するということです。 結論から先に言えば、1棟物件ではなく区分所有物件、つまり1Ｒマンションを複数持つことがベストということです。 長期間のトータル純収益（NOI）で見ると、1Ｒマンションなどの区分所有物件と、アパートやマンションなどの1棟物件では、どちらのほうが有利だと思いますか？ 投資物件の販売広告などで利回りを見ると、1棟物件のほうが高めに表示されているので、一見すると有利なように見えます。 でも、「物件は利回りで選ぶな！」は不動産投資の鉄則です。また、いくつも部屋があるので、「数多く」の投資ができているような気になるかもしれませんが、これは間違いです。1棟はいくつ部屋があっても1棟1つで評価すべきなのです。その理由を説明しましょう。 ポイントになるのが、「入居率（稼働率）」と「リスク分散」の2つです。 まず、「入居率（稼働率）」で比較してみましょう。 アパートなどの1棟物件では、騒音問題もなく日当たりの良い部屋もあれば、比較的騒音や振動の影響を受けやすく日当たりが悪いといった条件の悪い部屋もあります。入居希望者は多少の賃料の違いなら環境のよいほうを選ぶので、当然のことながら条件の悪い物件は入居率が下がるというリスクがあります。 1棟物件にはどうしてもよい部屋と悪い部屋が混在してしまうので、住戸ごとに需要のバラツキが生じてしまいます。つまり建物全体の入居率（稼働率）は入居率が悪い部屋を織り込んで1つとして採算を計算しなければならないということです。 一方、1Ｒマンションなどの区分所有物件は、投資物件を購入する際に、賃貸の付きやすい部屋だけを選んで所有することができます。「わたしが所有する物件はすべて最上階の角部屋ですよ」という所有の仕方も物理的に可能なのです。つまり、入居率が下がるというリスクを最小限に抑えることができるということです。 また、アパートなどの1棟物件は敷地となる土地が必要になりますので、入居者が付きやすい最寄り駅から徒歩3～5分以内の条件に立地していない物件が多く見受けられます。 一方、マンションの区分所有物件なら、徒歩3分以内の立地条件でも物件が豊富にあり、比較的入手しやすいこともあり、立地のメリットを生かすことができます。また、マンションはアパートよりも建物自体や設備などのグレードが一般に高く、入居者に選んでもらいやすい優位性もあります。 アパートの東京圏の平均空室率が3割を超えている反面、マンションの平均空室率が1割程度であるという統計データからもその事実は裏付けられています。

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