売買契約書の作成
2015年10月17日「土曜日」更新の日記
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- ■必ず書式の契約書を 不動産の売買においては、「諾成契約」といって口頭でも、民法上は売買契約は成立したもの とみなされる。しかし実際には、書面として明確に表すのが通例である。さもないと、「言った、言わない」で間違いや争いが起きる。最高裁の判例でも、「契約書が必要」と判断を示している。契約書には、物件の記載から登記、権利形態、ローンに関する事項など重要事項が記載される。 ■契約書に記載される事項 不動産業者によって千差万別だが、次の最低限必要なものは入れなければならない。後は売買される物件や、売買に特別の事情があれば「特約条項」を入れることになる。 ①印紙 これは契約時に貼る「印紙税」のことで、売買金額により、次のような値段になっている ②売り主と買い主の確認 この双方は最後に記名し、捺印をする ③売買の目的 所有権なのか借地権なのか、さらに、物件をここに表示する時もある ④売買代金 果たしていくらで売買するかを明確にする。その際、物件の土地の面積は登記簿上のもの であり、実測が多少違ってもそれには異存をはさまないとの断りを入れる ⑤手付け金 手付け金や内金の金額を記入する。契約解除になっても、利息は付けないことを確認する ⑥残金の決済 売買代金のうち、手付け金を除いた残金はいつまでに支払うか。中間金があればそれも記 載する。手付け金が異常に少ない時は、中問金を支払う例が多い。 ⑦登記 登記は、残金の支払いと同時に司法書士に依頼して行なう。 ⑧引き渡し 残金の支払いがあった時に行なわれる。マンションでは鍵の引き渡しがそれにあたる ⑨担保責任 売買する物件に抵当権、質権、賃借権などのさまざまな負担がある時には、売り主はそれ らをすべて取り除き、完全な所有権で移転する。 ⑩危険負担 契約の成立後に天災などでその物件が滅失、毀損した時には、契約は失効する ⑪公租公課の負担 固定資産税、都市計画税は、所有権の移転の日をもって、それぞれの負担分を決めて支払う ⑫契約の違反 どちらかが契約に違反した時には、契約の解除ができると同時に、違約金を支払う
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