管理人はだれ！？

2016年1月25日「月曜日」更新の日記

[基礎知識] 　一般的に、貸宅地（底地）には以下のような問題があります。 ○低収益性 　・地代が低く、値上げが難しい 　・固定資産税等の保有コストがかかる ○管理負担 　・地代の徴収、更新料や条件変更に伴う交渉等の手間がかかる ○処分・活用の制限 　・借地権の権利か強く、自ら使川できず、借地人以外への売却が難しい 　・契約期間が満了しても、借地契約が更新されることが多い ○相続発生時 　・相続税評価額が時価（売却可能価格）より高くなることが多い 　・必ずしも物納できるとは限らない ○その他 　・目頭での契約や契約書紛失などにより、契約内容が不明だったり、無断増改築などがあったりする [知識を活かす] 　貸宅地は、昔から愛着のある所有者はともかくとして、相続などによって受け継ぐ若い人にとっては、世代交代により借地人との関係が希薄になっていることもあり、一般的には不利な資産と考えられています。特に相続発生時には、実際に売れる価格よりも相続税評価額が高く評価される可能性もあります。 　３大都市圈の市街化区画地域内の農地などは、纂本的には固定資産税などが宅地並みに課税されます。　しかし、生産緑地の指定を受けることによって、農地並みの課税となります。 　また、生産緑地の指定を受けていると、一定の要件を満たせば、相続税の納税猶予の特例を受けることができます。 　しかし、生産緑地の指定を受けている農地は、原則として農地もしくは農業関連施設としての利用に限定されており、宅地などに転用することができません。そのため、売却も難しくなってしまいます。 　生産緑地である農地を売却したり、宅地として活用したりする最大の機会が相続です。相続があったときに、引き続き生産緑地として継続するか、買取りの申し出をした上で、生産緑地の行為制限を解除して、宅地として活用したり、売却したりするといった判断が重要になります。 　生産緑地のままで、安易に相続税の納税猶予の適用を受けると、農業相続人は一生、農業をやめることができなくなることもあります