『共有不動産』
2016年1月26日「火曜日」更新の日記
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- [基礎知識] 共有不動産についての主な問題点は以下の通りです。 ・売却、有効活用、担保提供にあたっては、原則として共有者全貝の同意が必要となります。 ・管理や費用負担の分担で問題が発生する可能性があります。 ・共有者から分割請求を受けることがあります。 ・相続が発生すると権利関係がさらに複雑になります（例えば、兄弟姉妹間での共有不動産は、いとこ同士の共有となります）。 ・共有者単独では物納することができません。 [知識を活かす] 共有の解消方法として、主に４つの方法があり、その留意点は以下の通りです。早めに共有を解消しておくことが、後のトラブル防止につながります。 ① 共有物分割 分割後の面積、地形、接道状況などによっては、分割に適さない場合があります。 ② 換価 売却代金で他の不動産に買い換えたり、金融商品での運用を行ったりするなど、自由に使途が選択できますが、譲渡税がかかります。 ③ 持分買取り（持分売却） 適正な買取価格の判定が難しく、契約などの売買手続きがあいまいになりがちです。 ④ 持分交換 交換を成立させるための交渉が難しく、固定資産の交換特例が適用できないと譲渡税がかかります。 アパートの簡易採算計算 土地の上にアパートなどを建築して賃貸する場合、事業収支の目安として「100倍判定法」があります。この判定法は、事業資金全額を借り入れた場合、収入が支出を上回る（支出≦収入）か否かを判断するため、以下の計算式を目安にする方法です。ただし、あくまでも一定の前提条件の下での簡易的な判定方法です。 計算式：「建築費単価≦月額賃料単価×100」 これによれば、アパートの建築費単価が20万円／㎡の場合、月額賃料単価が2,000円／㎡以上で貸せないと事業収支がプラスとならないということになります。さらに、土地から購入する場合、月額賃料単価は2,000円／㎡を大きく上回る必要があります。
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