管理人はだれ！？

2016年3月16日「水曜日」更新の日記

『流動化・証券化商品への投資のチェックポイント』不動産流動化・証券化商品へ投資する場合には、その安全性を見る上で格付のほか。次のような点がポイントとして検討されます。『●外部からの信用補完』流動化・証券化の仕組みを当事者・関係者とは異なる第三者により保証を受けるもので、通常、不動産のキャッシュフローに基づくデット投資家への元利金支払いの保証を行うものです。保証を行う第三者としては、格付の高い損害保険会社・商社などがあります。『●ＬＴＶ』ＬＴＶとは流動化・証券化の仕組みのなかで対象不動産の価値に対するローンないし社債などの債務の割合を言います。ＬＴＶは次のように算出します。●ローン・社債などの債務額÷物件価値＝ＬＴＶ（％）。◎物件価値100億円、借入金60億円であればＬＴＶは60％となります。通常は50から70％となる場合が多いようです。『●ＤＳＣＲ』（ＤｅｂｔＳｅｒｖｉｃｅ　Ｃｏｖｅｒａｇｅ　Ｒａｔｉｏ）対象不動産の年間純収益が仕組みのなかでの年間元利金返済額の何倍あるかを計るのがＤＳＣＲという指標です。これは流動化・証券化期間のデット返済の安全性を見るためのもので、次のように算出します。年間純収益（年間賃料収入－経費支出）÷年間元利返済額年間純収益1億5000万円、年間元利返済額1億円の場合、ＤＳＣＲ＝1・5となります。通常は1・5程度がめやすとなっているようです。『●キャッシュリザーブ』原資産から発生するキャッシュフローから投資家への元利金支払いや支払手数料・保険料などを差し引いた残余資金を積み立てておく仕組みです。キャッシュフローが不足した場合これが取り崩されて支払に充てられます。

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