管理人はだれ！？

2016年5月27日「金曜日」更新の日記

買い替えにあたってのローン残高は、抵当権を抹消しなければ、次に購入する方が融資を受けられないとか、ローン残高を決済させるのに自己資金だけでは足りないから、次に購入する方からの手付金、または、中間金を受取って抹消させるなど苦労は多いものです。もちろん、不動産業者を通じての買い替えシステムを利用すればよいのですが、それが利用できない場合にはどうしたらよいのでしょうか。●債務引受は特殊なケース　公庫融資を利用している方にとっては次表のような条件にあてはまる場合には「債務引受」ということも考えられます。しかし、この債務引受は、昭和58年１月以降より取扱いがきびしくなりました。　この制度は、公庫の融資を受けている住宅を他人に譲渡する場合は、借入金残額を一括返済し、公庫の抵当権を抹消しますが、債務引受が受けられる要件を満たし、公庫に書面で承認がえられれば、偵務引受（公庫の借入残額を住宅の買い主に承継させ、買い主が返済を継続していくこと）ができます。なお、この債務引受は、特別の事情がある場合に限って認められる例外的な取扱いです。債務引受が可能であるといった広告によって買い主を探すことは認められませんので注意してください。たとえば、サラリーマンの転勤で自宅を処分しなければならないときに、同じ会社の人に住宅をゆずったりするとかなどの例ならば可能な場合が多いでしょう。このような場合、売り主が利用していた新築マンションの融資条件（返済期間・金利）を引き継ぐので、有利な場合も不利な場合もあります（新築購入資金と中古住宅購入資金の融資条件）が、その時の融資条件で判断したいものです。●決済・新規が原則　民間資金では、このような債務引受はありません。買い替えにあたっては、決済新規です。しかし、抵当権を抹消するのに「同時決済」がとれる方法をとれば抵当権抹消がしやすいといえます。その方法は、抵当権を設定している（売り主が融資を受けている）金融機関に於いて、買い主が住宅ローンを利用するならば、同一金融機関での新規融資で決済資金にあてられます。抵当権の抹消と設定を同じ法務局で行なえば何ら心配ありません。　以上の方法をとれば買い替えも懸念ないといえます。

夢のマイホーム

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