管理人はだれ！？

2016年7月11日「月曜日」更新の日記

法改正の動きをみるだけでも、既存の法律がそのままでは実態にそぐわなくなってきたか、あるいは新たな法制定を求める環境変化が起きていることがわかります。
もちろん、これまでも時代に対応するために様々な法整備がなされてきたのですが、その程度やスピードといった点で、最近の動きは際立っています。
変化が生じているのは、法制度だけではありません。
不動産鑑定評価についての統一的基準である「不勘産鑑定評価基準」(1964年制定）も大幅に改正 され(2003年から施行）、鑑定評価で不動産の収益性を重視することや、鑑定結果についての説明責任（正確でわかりやすい説明）を強化することなどが盛り込まれました。
低利で長期の住宅ローンを提供してきた住宅金融公庫が廃止され、代わりに証券化支援事業（証券化スキームを活用して、長期固定金利の住宅ローンを民間の金融機関が提供することを支援する事業）を行う独立行政法人が設立されることも、今後の住宅事業に大きな影響を及ぼすと予想されます。
不動産の取引慣行にも変化が生じ始めています。
例えば、ビルのテナントはビルの所有者に対して毎月、賃料と共益費（共用部分の給水光熱費、維持管理費など）を支払います。
賃料とは別に共益費を支払う慣行は、戦後の地代家賃統制令(1946年制定、統制額以上の地代・家賃の受領を禁じるもの）のなかで、共益費は賃料とは別物であるという考え方に基づいて導入された 制度です。
地代家賃統制令が1986年に完全に廃止された後も、この慣行は残っていました。
しかし、最近ではオフィスビルの賃料交渉をするときに、「共益費込みで賃料いくら」というようにして賃料を決めることが一般化しつつあります。
このことは、共益費を別立てとする慣行が、薄れてきていることを物語っています。
このほかにもオフィスビルの賃貸借契約の2年～3年ごとの更新、継続賃料、権利金・敷金の受領など、これまでの慣行が続いている例は数多くあります。
こうした慣行もその必要性に応じて、見直すべき時期が到来しているといえるでしょう。
また、戦後50年以上の間に相当数のピルやマンションが建設され、そのストックは膨大なものになっています。
これからは、それらのリニューアル(改修)や建て替えをどうすべきかという視点がこれまで以上に重要になってきます。

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