【不動産市況は地域と種別の比較をしよう】
2016年8月26日「金曜日」更新の日記
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- 不動産の問題でしばしば議論されるものに、その地域特性や物件の個別性がある。 自動車やテレビなどの商品のように、ＡメーカーのＢという商品は誰にもわかりやすいもので情報の共有化はしやすい。しかし、不動産は一律には理解できるものでない。 そこで不動産市況の動きをより正確に知るためには、単一の比較ではなく、いくつかの指標をつくって比較検討することが重要となる。不動産の種類、例えば新築分譲マンションと中古マンションとの価格の比較、中古マンションと流通市場にでている戸建てとの比較、さらには同種類の物件の地域による格差の比較、時間差による価格上昇、下落率の比較など詳しく分析することによって不動産市場の動きがよくわかる。 『新築分譲マンションと中古マンションとの坪単価比較』 三大都市圈や全国の中核都市などでは住宅におけるマンションの比重が高くなっており、不動産市況動向を知るうえで重要なものである。 特に、中古マンションはそのときの市況をよく反映しており、これと新築分譲マンションとの価格の比較を絶えず見ておけば市場の推移がよくわかる。 立地によってマンションの価格も大きく違ってくるが、一般的には新築が中古よりも価格が高い。 しかし。バブルが膨らんだときのように、急激な需要が生来したときは、供給が追いつかず一時的に品不足の状態となると、中古のほうが新築よりも価格が高くなることもある。 また、最近のように、地価の下落が著しく、住宅用地の仕入れが以前に比較して安くできるようになり、同時に建築コストもピーク時の三〇％前後安価になってくると、ますます新築の方が数年前の高い中古マンションより安くなるという現象が起きる（最終的には調整はされるが）。 このように、市場の需給関係の流れはダイナミックに変化しており、新築と中古との比較は是非ともしておかねばならない作業である。 ＜マンションと戸建ての比較＞ この二種類の比較も重要である。本来、マンションの持つ価値と戸建ての持つ価値は異なり、分けて考えるべき性質のものであった。 しかし、現実には、戸建てが高くて買えないからマンションで我慢しておこうというところになっている。 つまり、価格の問題、取得能力の限界によってどちらかに決定されている例が多い。 しかし、市況の変化が激しく混乱しているときには、一時的ではあるが、マンションと戸建てとの価格の格差が縮まってくるときがある。 流通物件（主に中古）の価格差を示したものであるが、一九九二年末から一九九三年初めまでは価格差が極端に縮小している状況がわかる。この時には、戸建ての売れ行きが良好だったときである。 これもデータの推移で見るとよくこの間の実態が示されている。 ＜地域間の比較＞ 不動産の市場は地域性があり、閉鎖的ではあるが大都市圈では時間差はあれ、同じ変化をしているものである。 したがって、地域内だけの市況を見ておくだけでは不十分であり、「木を見て、森を見ず」のたとえがあるように判断を誤ることになるから注意する必要がある。特に、最近のように金融や情報のスピードが早まる時代には地域間の差を知っておくことは大切である。"
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