管理人はだれ！？

2016年9月4日「日曜日」更新の日記

住宅としてのマンションに対しては、交渉価格はあまり大きなものはありません。例えば1650万円に対し端数を切るような交渉（1600万円で）が入る程度です。住宅の場合は、買い手は家を手に入れることで「自分が住みたい、得たい生活」を手に入れることを夢見ています。ですので、「値段交渉をしてきますが、この数十万円が安くならなければ買わない！」なんてことはほとんどありません。たいていは若干強気で交渉して大丈夫です。しかしこれが収益物件となると話は変わります。収益物件の場合、あなたの物件が「買い手にとって唯一の物件でない」可能性があるのです。何度もお話しましたが、収益物件の買い手は「収益性」に興味があります。よって他で良い収益物件があれば心移りするものです。その表れとして収益物件への値段交渉は買い手も「自分の数字」を持っており、「○○○万円であれば買う」という条件がだされます。はっきり言って住宅を買いに来る買い手より相当手ごわいです。交渉が長引けば「他にもあるからいいよ」と成りかねません。ですので、住宅のように「これぐらいでどう？」「いやいやもうちょっと」「じゃあこのへんで」なんてやっていたら他に行かれます。一発勝負で話をしたほうが良いです。<042601・マンション> 要は、買い手の「この価格で買いたい」という希望に対し「じゃあこの金額で売ります！」と一発で勝負するのです。こうした交渉になる理由はもう１つあります。変な隙を見せてしまうと投資家である買い手に「もっと下げられるのではないか」と思われるからです。この提示する一発勝負の価格、どれぐらいの値引きが適正かについては非常に難しい問題です。なぜなら住宅以上に「買い手の属性」に左右されるのです。例えば買い替えなどで急いでいる場合や希少性のある物件であれば強気の数字でも通ります。しかし余裕資金で買うような相手であれば収益性にこだわった数字を持っており、ほとんど譲ってはくれないでしょう。一発勝負の数字を出す前には買い手の状況をよく不動産屋さんに聞いて、そのうえで返事を返しましょう。それと大事なことがもう一つあります。最悪相手からの交渉価格で売ることが出来るか？これも考えておきましょう。もちろん「その値段で売ったら赤字が出る、それに補填するお金もない」という場合は別ですが、最悪相手の交渉価格でも売れるか？ということを考えておいて欲しいのです。売りに出して長く問い合わせもなかった物件であればなおさらです。最初の話にもどりますが、日本の不動産市場の先行きを見れば、一定のレベル以上の人気のある不動産以外は長期に保有することにリスクがあるのです。どの時代でも売れる不動産は市場に出せばすぐに売れます。しかし、いま売れない、反応の取れない物件は将来になればなるほど売るのが難しくなることは目に見えています。買いたいという人が現れたのであれば、ぜひその人に売りましょう。

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