管理人はだれ！？

2016年9月14日「水曜日」更新の日記

日本では、住宅資産価額は土地価格と建物価格の合計数字で表現される。従来日本では、住宅資産価額の中に占める土地価格の割合が高く、それ故、建物価格の大きさは比較的重要視されてこなかった。実際、木造住宅の建物価格は二〇年でゼロになるというのが常識で、それを過ぎるとむしろ建物除却費用が負の資産価額として評価されるのが通例である。バブル絶頂期までは地価の上昇率が高く、この建物の経年にともなう急速な価値低下は問題視されることがなかった。住宅資産価額としては、建物の価値喪失を土地の価格増加が補ってさらに大きな余りがあったからである。しかし、この常識は米国では通用しない。米国では、住宅資産価値を土地価格と建物価格に分離して表現する習慣がない。新築または既存住宅を売却するときには総価額のみが示され、建物の延べ面積が表されることがあっても敷地面積が表示されることはない。 近年、東西海岸の大都市部での地価高騰の著しい所も見られるが、全米平均では地価は安く、住宅価格全体の四分の一程度とされている。そして、過去長期間にわたって、既存住宅の価格は安定的に五～六パーセント程度毎年上昇を続けている。建物の急速な減価は見られないのである。これらの住宅の多くがツーバイフォー木造住宅であり、組積造や鉄筋コンクリート造等の構造でできているわけでないことを指摘しておきたい。なぜなら、この急速に減価することのない米国の住宅資産価額を支えている要素の一つが、「住宅の耐用年数は百年以上」との常識があるからである。住宅耐用年数の長さは、建物の構造・設備の高耐久性に主要な根拠があるのでなく（米国人に聞いても、日本人専門家の多くが百年住宅の条件とするＳＩ〈スケルトンーインフィル〉のことを口にする人はいない）、住宅が金融の担保になっていて、住宅所有者が強制加入させられる自治組織ＨＯＡが環境管理を行い、不動産金融市場が所有者一人一人に個々の住宅を長持ちさせる動機付けをさせていることにある。それは、物理的にはインフラ、景観（landscape）と住宅というハードと、それに加えて住環境の維持管理（management）の仕組みのソフトすべて（ＣＣ＆Ｒ）がそろって初めて成立するものである。住宅は住環境と一体にあるのであり、土地と建物と住環境は米国人にとって不可分なものである。この状況を説明するキーワードが「住宅資産」である。

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