管理人はだれ！？

2016年9月17日「土曜日」更新の日記

米国には、常に増加する既存住宅の二次住宅流通市場価格を前提にした「ホームエクイティローン」という巧妙な仕組みがある。これは、毎年不動産評価価格（消費者、不動産業者、金融機関が共有するもの）が安定的に五、六パーセント上昇し、住宅所有者のローン元金の減少と合わさって、不動産評価価格とローン残高の問に毎年（既存）住宅価格の一割程度の隙間ができ続けることに着目した巧妙な金融制度である。 この仕組みをわかりやすく説明すると、以下のようである。これは、ホームエクイティローンを供給する米国の有力金融機関の消費者向け説明を要約したものである。住宅の資産価値を根拠として借入れをする方法の評判が急速によくなっている。これには二つの理由がある。低金利と税控除である。一九八六年の税制改正で、ほとんどの消費者購入が税控除の対象になったときに、ホームエクイティローンが商品を買い、かつ税控除を受けることのできる方法になった。例えば、あなたが九五〇〇〇ドルの住宅を買い、二〇パーセントの一九〇〇〇ドルの頭金を支払ったとする。あなたは残りの七六〇〇〇ドルを第一抵当の対象とする。住宅購入の契約を行った日に、あなたは自動的に二〇パーセントのエクイティ（純資産）を手に入れたことになる。元金を返済し、あるいは住宅の価格が増加するに従って、あなたのエクイティは増大する。あなたが一二〇〇〇ドルの元金返済をし、購入したとき九五〇〇〇ドルであった住宅の価格が現在一一五〇〇〇ドルとする（筆者注。一般的にこの変化は数年で起きる）。あなたの当初のエクイティ（一九〇〇〇ドル）にあなたが返済した元金（一二〇〇〇ドル）と、あなたの資産の増加額（二〇〇〇〇ドル）を加えた総額の五一〇〇〇ドルが、あなたのエクイティとなる。そして、あなたはエクイティを担保として融資を受けることができる。エクイティは、自分の住宅を売却することなく利用できる価値のある資産である。そしてほとんどの人にとって住宅が最大の資産であるため、貸し手はホームエクイティローンを安全なローンと考えているのである。また、この理由で、貸付金利はその他のローンより低く設定されている。ほとんどの人が約八年間同じ職に就き、同じ住宅を保有している。ローン支払い不能に陥る人の割合は、二パーセント以下である。米国のホームエクイティローンにより、二〇〇一年の米国の家計は、可処分所得の一・〇パーセン卜、また、類似のキャッシュアウトリファイナンスローンにより、〇・六パーセントの資金調達をそれぞれ行っており、家計の住宅資産増分の支出拡大効果（六・七パーセント）は、株式の資産効果（四・五パーセント）より大きいとの分析報告（ＵＦＬ総合研究所調査部〈東京〉の調査レポート〈「米国の消費を支える住宅の資産効果」〉）もある。 既存住宅の資産価値増加が、多くの住宅所有者の消費活動を活発化し、米国経済全体に活力を加えているわけだが、それが既存住宅の売買を要するわけでなく、市民が住宅を保有し続けたまま住宅の資産増加が直接、消費者市場に購買力を追加できることが特徴である。また、ホームエクイティローンで得た資金の半分は、別の住宅購入や住宅リフォームを通じて、住宅産業界に直接還流していることについても注目すべきである。既存住宅の資産価値の増加が、消費者のみならず、金融機関（リスクの少ない融資業を行える）や、不動産関連企業（不動産関連市場が拡大する）を直接利しているのであり、住宅産業構造の重要な好循環システムの構成要素となっているのである。

部屋探し

私は、部屋探し好きだ。友人が部屋を探すと聞けば、ふらふらとついていく。友人と2人で行くと、男女問わず「2人でお住まいですか？」と聞かれる。「いえ、付き添いです。」というと怪訝な顔をされるが、気にならない。
先日、社会人になる後輩の新しい部屋を探しに調布の賃貸専門店に行った。こじんまりとしたお店だったが、店内の雰囲気がよく、スタッフもさわやかだった。後輩とスタッフが話してる中、スタッフが提案してくる物件をみて想像する。自分だけのプライベート空間ほど幸せなものはないなと思いながら、一人で楽しむのだ。

子育てを考えた転勤

旦那の転勤が決まり、関東に引っ越して初めて住んだのが「南浦和」でした。今回は、南浦和駅周辺に住むメリット・デメリットを紹介できればと思います。まず、京浜東北線沿いに通勤場所のある人にはとても魅力的な場所です。子育てサービスも充実しています。南浦和なら賃貸より新築戸建でゆったり住むことをオススメします。妊娠出産を考えている人には心強い環境なので。ただ、個人的には道が狭く歩道がない道が多いのに、交通量が多いというのが、子育てにおいて唯一不向きであると感じました。新しい住まいをお考えの方の参考になればいいなと思います。

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ペット可賃貸物件は条件付きの物件も多いので、事前に確認しましょう。
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