管理人はだれ！？

2016年9月18日「日曜日」更新の日記

ホームエクイティローンを成立させるような市場構造をもつ米国の住宅産業の要素を項目別にみると、以下のような事項が浮かんでくる。ホームエクイティローン成立の前提は、住宅（土地と建物をあわせたもの）の不動産価値が安定的に増加するということである。すなわち、土地と建物の両方が長期問にわたって（例えば、二〇～三〇年以上、できれば五〇年以上）価格が上昇するか、少なくとも値下がりしないことが必要となる。 米国の場合は、土地と建物が独立して評価されることはないが、日本では、土地と建物を別々に分けて評価することが慣わしとなっているので、そのしきたりに従って、まず建物について考えてみる。（1）住宅については、基本的に非償却資産であり、「償却」という概念を取り除く必要がある。望むらくは、米国のように不動産評価が下がらない、あるいは上昇することが必要である。このことは、以下のことを要求する。①建物の耐用年数が一〇〇年以上になり、毎年の物理的価値低下がわずかで、その他環境等のプラス要因がその低下をカバーできなくてはならない。※住宅の建物耐用年数についての国際比較は、数字が定着していない。国土交通省推計では、日本の住宅の耐用年数は二六年、米国の住宅の耐用年数は四四年とされている。一方、国連統計では、日本の住宅の耐用年数は三〇年、米国は一〇三年とされている。実感としては、後者のほうが現実に近い。ポートランド（オレゴン州）で会った住宅地管理会社の幹部（女性）は、「私の家は建築されてすでに四〇年経っているけれど、〝古い″なぞと考えたことなんかないわ」と述べたものである。新築住宅に人気がある一方で、「一〇〇年以上経った古い住宅は、かえって値が高い」との指摘は多い。②建物が不断に、高水準でメンテナンスされていなければならない。ただし、住宅の構成材料の劣化に対しては、修繕積立金を用意し、適正な修繕を施すことで当初の住宅の効用は持続できる。③建物が、多数の消費者に受け容れられ、時代の変化にも耐えられるものでなければならない。住宅は、安定的で汎用的なデザイン、間取りのものであり、高い既存住宅販売価格が保証されるようなものとなっている。伝統的な住宅地開発では、既存のスタイル〈デザインの様式〉を忠実に守っていることが、高い評価を得るためには必要とされている。このことは、生涯に一回の建築であるので、デザインや間取りは施主の「勝手気まま」でよいとする日本の持ち家住宅の基礎的概念とはまったく違った考え方である。

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