管理人はだれ！？

2016年9月19日「月曜日」更新の日記

米国で住宅不動産による資産形成が実現できている理由は、住宅地を計画どおりに熟成することにより、人々が憧れる効用を提供する住宅地として計画し、建設し、管理運営されているからである。その経営の基本は、英国の荘園領主による資産形成の方法に倣って、エペネツァ・ハワードがガーデンシティの都市経営を、都市経営者自身が地主となって、リースホールド（借地）により、都市経営の定式化の途を確立したことにある。 英国では、その方法がニュータウン経営に伝承されたが、米国では国民が土地所有すること（フリーホールド）により、個人の資産形成を追求することになった。そのため、米国では、リースホールドにおける土地所有者が、開発地全域に対して果たした不動産の資産管理を分譲住宅地において、確実に実施する方法が必要とされた。不動産は文字通り移動させることができない財産である。各宅地の効用は、その宅地自体の中で自己完結しない。居住した住宅を拠点にして、居住者が日常的、または非日常的に享受することになる環境によって、宅地の効用は維持される。一戸では実現することができない生活環境でも、共有緑地を囲む最少六戸の住宅があれば造ることができる。向こう三軒両隣りという道路を隔てた延長五〇メートル程度の街並みは、周辺地から守ることができる最小の住宅地を形成する。十九世紀、米国の住宅地分譲業者は、住宅地の環境形成の基礎的技術として、道路と壁面線後退（セットバック）によるストリートスケープと、住宅地の高級さを表す公園の建設を、開発の不可欠な条件に定めた。そして、住宅地の品質を最終的に決める要素は、居住者自身であることから、社会的差別を受けている人種の排除を行った。それらが制限約款証書（ディードリストリクション）において登記された物権として、所有者の移動に左右されない土地に付着した制限として土地利用者を拘束した。このような規制が米国社会で効力を発揮できた背景には、英国におけるリースホールドによる土地の経営管理の歴史と、不動産の管理についての理論と実践を襲付けた慣習法があった。 国家が制限約款証書を、慣習法によって担保する仕組みがあっても、住宅資産を積極的に価値ある資産につくり上げ、維持管理することはできなかった。制限約款証書は消極的な環境保護、または環境破壊の阻止に最低限の効力を発揮することができても、英国の荘園領主やガーデンシティのように、積極的に資産形成やその管理運営をするものではなかった。住宅地の資産形成を実現するためには、環境管理を推進し統治する主体（法人）が必要であることが認められた。

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