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2016年9月20日「火曜日」更新の日記

日本の定期借地権による住宅地開発事業は、英国のリースホールドによる事業と基本的なところでまったく別な事業になっている。日本の定借事業は、単に住宅地の暫定仮利用的な性格を骨子としているのに対し、英国のリースホールドによる住宅地開発事業は、恒久的な都市資産形成事業として取り組まれたことにある。日本では、土地は最終的にその所有者が恒久的な土地利用を自由に決定することになるが、その決定までの間、収益性の見込まれる暫定利用をさせるという考え方のうえに定惜事業が構築されている。この考え方は民法で定める土地所有権の絶対性を、いたずらに強調し、土地が移動することができない財産（不動産）であるという性格を軽視している結果、散在宅地の定借事業を野放しに許容し、無秩序な市街地形成に手を貸すという間違いを犯してきた。土地を購入しないで住宅が建設できるという、目先の建築費用に資金が集中できることで、これまで粗末に扱われていた外構や植栽のために、少し費用を振り向けることによって、住宅の外からの見栄えがよくなった。そのことを環境形成やランドスケーピングと誇大広告宣伝に使っているのが、日本の定借事業のほとんどである。 英国の荘園領主（ランドロード）によるリースホールド事業は、その領地の将来に向けて熟成する資産を、借受人に対し賃貸料を徴収しながら実現しようとするものであって、個々の宅地ごとの外構造園をつくることの関心は薄く、領地全体としての環境をピクチャレスクに設計し造ることを目的に、借地条件を定めていた。借地期限が完了した段階の不動産は、当然、荘園領主に帰属する。従前の借地人は、その不動産をその後も継続して利用することも可能であるが、その場合は、定借期間完了日までに、借地人が建設した住宅を含むすべての財産を、新たにリースするという条件の下に許されることになる。つまり、英国のリースホールドは、その後エベネツァ・ハワードの手により、ガーデンシティ経営という近代的都市経営技術に再構築されることになるが、その経営の基本は、ガーデンシティの事業開発および都市管理経営会社が、荘園領主と同じ土地の所有権を一元的に支配するリースホールドにより行うというものであった。都市空間の経営は、個々の住宅所有者に対して、恣意による土地利用を容認することによっては、無政府状態の都市空間の混乱になってしまう。

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