管理人はだれ！？

2016年9月23日「金曜日」更新の日記

時価坪四五万円内で一〇反（三〇〇〇坪）の宅地並み課税を受けている武笠ガーデンが、これまで支払ってきた固定資産税および都市計画税は、年間三〇〇万円である。しかし、この土地が住宅地に開発されると、その税額は六〇万円と五分の一に縮小される。相続税の場合は、時価ベースで一三億五〇〇〇万円の資産であるが、定期借地権が利用されていることで、地主の持ち分は六〇パーセントと見なされるため、資産額は八億一〇〇〇万円と査定される。そこから控除額を除いた額に三〇パーセントの相続税が課せられる。つまり、約二億数千万円の相続税となる。しかし、住宅による定期借地権利用がなければ、その約二倍の四億円の相続税の支払いが義務付けられる。きわめて大雑把な試算であるが、このことからも、土地はその資産評価が高いほど、大きな納税義務を負う。しかし、その土地で住宅建設を借地として実施させると、保有税（固定資産税および都市計画税）は五分の一になり、相続税は約六〇パーセントに減額になる。しかも、土地を住宅地として賃貸借に供することで地代収入が得られる。その地代は時価のニパーセントとするならば、年間二七〇〇万円の収入になる。 地主とは、土地が生み出す収益として、土地の賃貸料をいかに最大化し、その土地を維持管理するための費用を最小にするかを経営の基本に考える階級である。よく土地の売却を考えている地主がいるが、土地を売却することは地主をやめることで、その思考は地主の思考ではない。土地が高値で売れれば、売却益は大きいのと同じことだが、土地賃貸でも賃貸料を高くできれば、その利益は大きくなる。しかし、そのいずれも売り手側の思いどおりに決まるわけではなく、需給関係で決定され、全市場では平均的利益を軸に変動することになって、土地取引きと土地保有のいずれかが有利という決め方はできない。ただし、地主として利益を追求しようとするならば、収益を最大にし、支出を最小にすることが、最良の資産運用方法であることは決まっている。最大の地代収入とは、単に地代の単価だけで決まるものではなく、同じ面積の利用率や空地率など、事業運営の条件も収益には大きく影響することになる。武笠ガーデンの開発では、開発の一部が完了した段階で相続が発生することになった。これを通常の相続によって処理するとなると、開発地が相続人によって分別所有され、一元的な管理ができなくなる。欧米の住宅地開発の場合には、各住宅地ごとに一元的な管理主体をつくることによって、環境管理ができている。例えば、英国のガーデンシティの場合でも、ニュータウンの場合でも、開発および管理事業者自体が法人地主となって、開発地全体を維持管理している。

炊き込みご飯

今日の夜ご飯は炊き込みご飯でした！炊き込みご飯って炊飯器に買ったもとを入れるだけですごく簡単なのに美味しいですよね！毎日でも食べたいくらいです！そういえば炊き込みご飯の専門店ができるというウワサを聞きました！
最近引っ越しを考えているのですが、炊き込みご飯代を浮かすためにも国領の仲介手数料無料の物件を探したいと思います。無料にできるものはしたいですよね。引っ越したら毎日通うことになると思います！炊き込みご飯を食べるときの悩みって食べ過ぎちゃうことなんですよね。糖質の取り過ぎが気になってしまいます。1週間に4回までと決めて食べようと思います！！！

偽の家主

アパートメント・リストの調査によると、520万人の賃借人が詐欺師にお金を失いました。 賃貸人の約43％が、起訴されていない疑いのあるリストに入っています。 経験の浅い賃借人はお金から分けられる可能性が高いです。 18歳から29歳の若者のうち10％近く ...