管理人はだれ！？

2016年9月25日「日曜日」更新の日記

日本で定期借地方式による住宅地開発が取り組まれて十二年目になる。多くの人々は、この定借事業を英国のリースホールドによる事業と同じものと考えている。借地借家法で定めた定期借地権の期間を五〇年以上と定めたことに対して長すぎるという議論も、日本人が聞いた場合には、「地主に返すための暫定利用期間としての五〇年は長すぎる」と反応し、英国人が聞いた場合には、「五〇年で借地人が建設した住宅を地主が取り上げてしまうのは短すぎる」という反応になる。リースホールドの前提に、土地の暫定利用なのか、それとも恒久利用なのかの相違がある。英国におけるリースホールドの歴史は、農業的土地利用から始まった。 地主がその所有する荒蕪地を良質な農地に改良する方法として、封建領主は領域の独占支配を利用して、小作人に荒蕪地の小作使用を許し、二〇年の耕作期間で良好な土地への改良を賃貸料収入をあげながら実施し、二〇年後には肥沃になった土地を無償で引き上げることで富を築いてきた。この農業的土地利用の方法を、産業革命以後の都市の土地所有者が、工場労働者向け賃貸住宅経営者に対する借地事業にそのまま適用されてきたのが、不動産に対するリースホールド事業のはじまりである。リースホールドの期間は二〇年から始まり、しばらくの間、都市的土地利用の場合にも、リースホールド期間は二〇年であった。土地所有者は将来返還されたとき、資産価値として高い評価ができるものを造らせ、適正な維持管理をさせるため、制限約款証書を厳しく定めようとしたのに対し、借地人側は二〇年で地主に返却するときには、資産価値の低いものを返したいと考えた。この土地所有者と借地人の利害の対立を調和させ、妥協させることになったのが、リースホールドの期間の延長であった。一六六六年のロンドン大火災が、都市的土地利用の借地期間に大きな変化をもたらす契機となった。その期間は、三〇年、四〇年、五〇年、六〇年、七〇年、八〇年と延長され、ついに十九世紀末には九九年のリースホールドが確立されることになった。土地所有者は、土地を所有することで土地から手に入れることのできるものは、土地の賃貸料だけである。土地所有者がその保有する土地の上で、農業をしたり、アパート経営をしたり、工場経営をしたりして、さらなる利益をあげることができるかもしれない。その場合の利益は、土地所有者としての利益ではなく、農業経営者、アパート経営者、工場経営者としての利益である。

マンション市場

逆風が吹き荒れる新築マンション市場だが、そんな時にも買い手が殺到する人気物件は必ず存在するようだ。そう。郊外では「調布」が別格。都心ほどの人気はないかと見える調布だが、新宿まで約20分の好立地。実は、かなり人気なのだ。調布で賃貸を貸すならどの客層を狙うかも重要だ。駅の南北では、購入希望者が少々異なり、販売担当者によれば、南側の物件は資産性重視のDINKSといった層に人気があるが、小ぶりでコンクリート打ちっぱなしのデザイナーズマンションの趣を持つ北側の物件は生活感重視の単身女性や夫婦の問い合わせが多いらしい。

子供のため

住宅を購入する理由の一番は「子供のため」。リクルートの購入者アンケートにおいても常に一番となっていて40%以上の回答率となっているようだ。地方生まれの私としては、家の近くに友人がいるなんて当たり前の環境だったが、都心では違うらしい。南浦和で新築戸建を買った友人に聞いたのだが、大型の戸建分譲であれば町内会が一緒だともちろん通学班が一緒なため、学校から帰ると分譲地内コミュニティ道路で遊んだり、祭りなどの催しに一緒に参加できたり、と友人との関係性を深めることが多いようだ。確かに、学校内における友人関係は子供にとっても、家族にとっても大事なものかもしれない。