管理人はだれ！？

2016年9月26日「月曜日」更新の日記

日本全体としても、すべての都市においても、宅地は供給過剰状態にあるだけではなく、今後、自由貿易の推進により、農地の大量遊休地化、工場跡地の増大が不可避的に拡大する。その結果、地価は長期的に下落せざるを得ない環境にありながら、財政が固定資産税、都市計画税および相続税に大きく依存しているため、政策的に地価は高止まりさせられている。その結米、高地価の土地保有を余儀なくされている土地所有者は、高い税負担によって、地価が高いほど大きな税負担という損失を負わされることになる。土地は、それを賃貸することで賃貸料収入という利益を生みだすが、単に保有しているだけならば、損失を生む負の資産でしかない。土地を所有している者に対し、借金してアパート経営をすれば、ローン債務の減税で資産形成できることが土地の資産活用といわれているが、その本質は、資産活用を誘う住宅業者の住宅販売が目的であって、土地所有者の資産形成本位ではない。土地所有者は住宅経営の専門業者ではないため、不動産業者としての経営を成功させることは一般に期待できない。<042601・土地> アパート経営目的が、借金による減税の利益を受けるためであるならば、事業採算が成立することが前提であり、自らの保有地が最適経営地とは限らない。地価が下落傾向にある社会では、後になって計画する事業ほど家賃は下がり、先に建設されたアパートの空家発生率は高まる。借家人は、住宅に縛られることはないため、買い手市場の住宅は、常に空家の恐怖に脅かされ続けることになる。そのため、長期的に見ると、アパートのスクラップアンドビルドが繰り返され、アパート経営で資産を失う危険性は増大する。賃貸住宅経営をマクロ視点で見ると、借家人は、自らの住居費負担の中で、賃貸住宅経営者の経営費まで負担することになる。しかし、リースホールドによる持ち家取得の場合は、住宅所有者は住宅のみのローン負担と地代負担のみで、アパート経営者の経営費負担の必要はないため、同じ住宅に居住するならば、少ない住居費負担で居住できるはずである。現在の定借事業のように、根拠のない定期借地権保証料を取らなければ、借地人は建設時点では建築工事費だけを負担すればよく、以降は地代と住宅ローン返済、保険料等の支出で足りることになる。住宅取得者は、賃貸住宅居住者のように、何も失うものもなくて一方的に逃散することはできない。借地の上には自らの住宅があり、住宅地に縛られ、その資産を大切なものと考える環境におかれる。結果的に、居住者はその環境を健全管理し、資産価値を高めることになり、帰属意識も高まる。

レバレッジ効果による高いリターン

宅地建物取引業法は、「物件の取引にあたって業者は、その物件に関する重要な11の項目を、契約以前に、客に対して説明しなければならない」と物件説明書の交付を、業者 に義務づけています。 物件説明書とは、取引物件についての種々な制限や取引ぎ上の ...