管理人はだれ！？

2016年10月6日「木曜日」更新の日記

一棟物件の投資にあたっては、節税に意識が行き過ぎるケースがよく見受けられます。この場合、当初想定した収支が変わってくるようなことがあります。例えば、不動産所得の計算上、支出を伴わない経費として計上できる減価償却費を意図的に増やすような場合です。構造上の耐用年数が短いアパート等で、さらに設備割合(定率法適用)を上げて申告すれば、当初の減価償却費を大きくできます。土地割合が低い、地方の物件を選ぶことで毎年の減価償却費を大きくしようとする場合もよくあります。そうすれば不動産収支はプラスで不動産所得がマイナスの状態を作れます。ただ、これらのケースでは、計上できる減価償却費は年ごとに減っていき、経費として算入できる金額も減るため、不動産収支は変わらずとも、不動産所得が大きくなっていくという現象がおきます。その結果、支払税額が増えてキャッシュフローを圧迫するのです。ローン返済における支払利息についても同様で、特に一棟物件購入に際し、高めの金利で、かつ借入割合も多い、それこそフルローンに近いような場合には、減価償却と同じようなことが起きます。というのも、借入は元利均等返済が多いのですが、当初は支払額のうち、利息部分をかなりの割合が占めます。これも年ごとにだんだん元本部分が増え、利息の部分が減っていき、経費に計上できる金額が減っていくために、同様のケースが生じるのです。ちなみに減価償却が多く取れるというのは、簿価上の建物価格が年々小さくなるということです。実際には支出を伴わない費用だと言っていても、多額の修繕費を拠出しなければならない場面もでてくるかもしれません。

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