管理人はだれ！？

2016年12月13日「火曜日」更新の日記

モノの価格は需要と供給で決まるのであり、そこで決まった価格は常に正しいというのはひとつの見識ですただ、取引事例比較法の問越点として、トレントを増幅させがちなことが挙げられます。たとえば、右隣の土地が坪50万円で売れ、かつ、「世の中にインフレ・トレントがある」とき、つまり、全般的に土地の価格が上がっているときというのは、評価に際して、直前の取引事例よりも高い価桁をつけがちになります｡ということで、直前の取引が坪50万円であった事例と比較した上で、たとえば坪55万円で取引されたとすると、今度、その隣の土地を評価するときは坪60力円としがちなのです。このような形で取引事例比較法を利用することで、知らぬ間にインフレ・スパイラルを引き起こす元凶になる可能性があります、もちろん逆もまた真であって、隣の上地が坪50万円で売買されたときが「世の中にデフレ・トレントがある」ときであると、今度は、評価にあたって坪･15万円と低い価格をつけてしまいたくなります。このふたつの事例を見た人は、次の評価を坪40万円にする可能性が高くなります。「買う人がいるから」「売る人がいるから」という理由で価桁が形成されるというのは、おそらくはまったくその通りなのですが、取引事例比較法では「なぜ、その価格でなくてはならないのか」という理由はなく、そのため、価格が一方向に振れやすいのも確かなのです。【建物のコスト:金をかければ価値がある】私たちが小売店で購人するモノには、まだまだ「希望小売価格」や「標準小売価格」が設定されているものが多くあります、これらの価格は、メーカーのコスト、中間マージン、小売店の利益などを見越したもので、この価格で消費者が買えば、流迦過程にいる皆が満足できるだけの利益が出るという価格です。不動産の鑑定評価にも同じ概念があります。この考え方に基づく鑑定のやり方を「原価法」といいます。

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