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2016年12月14日「水曜日」更新の日記

不動産の原価というのは、土地の価格と建物の建築費用です。上地には経年劣化がない、つまり、上地は上地であって時間がいくらたっても上地ですから、上地の価格がわかればそれを原価と考えます。もっとも「じゃあ、上地の価格とはなんだ」という議論が出てくるのも確かです、実は、原価法で用いる不動産の原価は、往々にして取引事例比較法で求めることが多いのです。次に建物ですが、新築建物の建築費用は、2平方メートルいくら程度というのかだいたいわかります。そのうえで、経年劣化している部分については、その分を減らしていきます。たとえば、新しく建てると10億円の建物であっても、完成後10年たっていたら2割ぐらい減価させて、現在の価値は8億円であるなどとするのです。【原価法の問題点】原価法の問題点は、カネをかけた建物であればあるほど、評価額が高くなるという点にあります。なぜこれが問題なのか。それは、カネをかけた建物が、カネを生むとは限らないからです。たとえばゴルフ場をつくるにはものすごい額の資金が必要ですが、カネをかけたからといってゴルフ客が来て、どんどんお金を藩としていってくれるわけではありません。これは、コンサート・ホール、リゾート施設、オフィスビル、ショッピングセンター、なんでも共通ですが、同じコストをかけたからといって同じだけ儲かるわけでもなければ、コストが高ければ高いほど儲かるというものではないのです。ところが、来京駅前にビルを建てるのと、山間部の農村にビルを建てるのとで、同じものを建てるのであれば、建築にかかるコストは原則同じです。つまり、原価法で考えると、同じ建物なのであれば東京駅前の高層ビルと山間部の農村に建てる高層ビルとでは、建物の価値は同じということになります。しかし、すでに建っている建物を売買する実際の取引にあたっては、建物のコストがいくらだからというので取引をするわけではなく、それこそ需要と供給で価格が決まります。新しく建てたら同じコストがかかる建物であっても、来京駅前のビルのほうが山問部のビルよりも需要が高いのは当然で、その分、価格は高くなるのです。

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