管理人はだれ！？

2016年12月17日「土曜日」更新の日記

先はどの計算式を見ればわかる通り、賃料水準が同じであっても、キャップ・レートが上がると不動産の価格は上昇しますし、キャップ・レートが上がると不動産の価格は低下します。ということは、キャップ・レートは不動産市況に対する需給のバロメーターでしかありません。つまり、「正しい」キャップ・レートというのがあるわけではなく、需要が高まればキャップ・レートは下がるし、需要が低くなればキャップ・レートは上がるということに過ぎないのです。なるほど「買いたい人が多ければ価格が上がる」「買いたい人が少なければ価格が下がる」と同じ良い方に聞こえるかもしれません。しかし、キャッシュフローとキャップ・レートというふたつの数字から価格が導かれると考えるほうが、単純に価格ありきの場合よりも、不動産の価値を正当に評価している感覚がするはずです。キャッシュフローという「データ」「数字」に基づいている分、なにからなにまで「需給」なのではなく、一定の裏付けが価格にある気分になるのです。【キャップ・レートが隆盛になった理由】キャップ・レートを用いるようになった理由は極めて単純です。キャップ・レートが使われるようになる以前は、バブルが崩壊して不動産価格が低下を続けていたため、仮に「超割安」で不動産を買いたいと思っても、どこが割安なのか見当もつきませんでした。ところが、賃借人がいて賃料を生んでいる、つまり、キャッシュフローのある不動産であれば、キャッシュフローがわかれば、あとはキャップ・レートを知ることで不動産価格を導くことができます。適正なキャップ・レートはわからなくても、たとえば、アメリカでは同じものが10％程度、日本の金利が1％前後などと考えてみると、20％のキャップ・レートで買えれば「充分に」割安であるという判断はできたのです。需給関係だけを見ていると、上がるものはいつまでも上がる、下がるものはいつまでも下がる、しかも適正な価値がわからないためにどこまで値段が上がったり下がったりするかは、よくわからないものです。しかし、キャッシュフローというフィルターを用いることで、あとは、キャップ・レートで思い切ればよいという環境ができたわけです。

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