管理人はだれ！？

2016年12月19日「月曜日」更新の日記

日本の不動産市場では、新築不動産は購入したとたんに価格が下がってしまいますから、常識的に考えれば、中古不動産を購入したほうが有利だということになります。ところが、日本の住宅税制は新築物件に手厚く、中古物件に不利なようにできているため、中古不動産を購入しようとする場合は税制面で著しく不利になります。一例ですが、都内で自分の居住用に1億円クラスの新築マンションを購入する場合は、登録免許税・不動産取得税など合計300万円弱ですむものの、同価格の中古マンションを投資用に購入した場合は、3倍近い850万円もの税金がかかるといいます(居住用に中古マンションを購入する場合は、一定の条件で新築並みの軽減税率が適用されます)。このような新築優遇の税制が、ウサギ小屋を大量につくって大量に廃棄するような、日本の歪な住宅事情の背景にあります。これでは、喜ぶのはゼネコン、住宅メーカー、産業廃棄物処理業者だけです。こうした「新築至上主義」こそが、環境破壊の温床になっているのです(日本の住宅の耐用年数は平均30年くらいですが、アメリカでは80年、イギリスでは140年という統計もあります。質が悪い住宅を大量に供給して回転させるというメーカー側の販売戦略が、日本人の劣悪な居住環境の最大の原因です)。このような新築物件中心のマーケットでは、売却の際には、中古物件をそのままにしておくよりも、更地にしてしまったほうがはるかに価値が高くなります。ところがマンションなどでは、居住者全員の合意がないかぎり、建て替えは不可能です。50～100世帯の居住者全員が、多額の費用を負担しなければならない建て替えに合意するなどということはほぼ不可能ですから、老朽化したマンションは、資産価値がかぎりなくゼロに近くなっていくだけ、ということになります(阪神・淡路大震災のとき、こうした問題があちこちで発生しました)。資産価値のない老朽化マンションは、売却することもできなければ、新たに購入する人もいませんから、格安で賃貸に出すほかありません。こうなると、せっかくのマンションがスラム化していきます(今後10年以内に、80年代以降、大量供給されたマンションのスラム化が確実に問題になってくるはずです)。もちろん、こうしたマンションを購入した人は、自分の資産の大半を失うことになるわけです。

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