管理人はだれ！？

2016年12月26日「月曜日」更新の日記

今後考えなければいけないのは、金利の上昇です。低金利下では国債や預貯金の金利が低く、J-REITのミドルリスク・ミドルリターンは大きな魅力です。けれども金利上昇時には国債や預貯金の金利上昇によりJ-REITは相対的に魅力が薄れ、J-REITは売られる可能性もあります。もちろんその結果利回りも改善されることになります。金利上昇が蛾気回復・インフレ含みであれば賃料上昇も期待できるので、その将来性を買われるという可能性もあります。利回りに大きな影響を与えるのが投資信託委託業者で、資産運用を行なうファンドマネジャーといわれるプロです。不動産は生きものとはよくいわれます。植物は、水をやり、肥料を適宜与え、光が当たらなければ育ちません。ビルの管理運営もまったく同じで、同じビルでも管理運営の巧拙で賃料には大きな差が生まれます。さらに、不動産を入れ替えるための売買が利益に大きく関わります。米国のREITの購入の心得として次のように説明されます。「不動産はお金を生み出さない。お金を生み出すのは有能な経営陣だ。"不動産"に投資するのでなく"人"に投資をするべきだ」心配なのは、いま、そのようなファンドマネジャーが本当に存在するのかと問われれば、はなはだ心許ない状況です。親会社からの出向命令でファンドマネジャーになるような形で、十分期待できるのかも疑問です。過去の実紋(ファンドは新しいので、ファンドとしての実績を示すデータはないことは、当面やむを得ない)、すなわち、親会社でどのような業績をどう推進し、どのような実績があったのかがはっきり開示されるのでしょうか。また、実紋に対しファンドマネジャーはどう処遇されるのでしょうか。成績が悪くても定額・定率のコストがかかるのは困ります。逆に優良な成績を上げた場合は、インセンティブを与えるような報酬システムが望ましいと思われます。親会社が投資信託委託業者を一般の子会社と同様に扱うとしたら、その考え方は投資家の利益とモロにぶつかると思われます。

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