管理人はだれ！？

2017年2月1日「水曜日」更新の日記

共働き夫婦であれば、夫ひとりで購入し、口ーンを組むよりも、夫婦２人のほうが、さまざまなメリットがあります。まず、住宅ローンを借りるとき、公庫の場合、２人の収入を合算すれば、借入限度額の枠を広げることができます。年金や財形などの公的融資や民間ローンの場合は、条件がそろえば、それぞれで住宅ローンを組むことができます。このように、夫ひとりの収入でローンを組むより、夫婦で組んだほうが、ローンの借入額を増やしたり、借入先を選ぶときの選択肢を広げることができるわけです。また、住宅ローン控除を受ける場合でも、夫婦で住宅ローンを負担していれば、それぞれが申告でき、夫ひとりのときより、税金がたくさん戻ってくる場合があります。ただし注意したいのは、不動産登記の方法。妻も住宅ローンを組んだり、頭金を妻の預貯金から出した場合は、その額に応じて住宅の所有権を共有名義にする必要があります。妻も住宅の取得費用を負担したのに、夫だけの名義だと、妻から夫への贈与とみなされるからです。また、名義を明確に分けておけば、万一のとき財産分与をする場合に、贈与税などの負担が少なくてすむというメリットもあります。ただし、将来は出産・子育てなどで、妻が退職する可能性がある場合には、夫がひとりで口ーンを返済することになるので、その点に注意して返済計画を立てる必要があります。最近出てきた、銀行の共働き夫婦向けの住宅ローンは、夫婦２人の名義で借り、当初５年間の返済額を多くして、６年目以降は少なくする設定になっています。共働き夫婦が多くなってきた現在、夫婦２人で働けるときにより多くの返済をすませ、妻が退職し、世帯収入が減ったら返済額が減るというタイプの住宅ローンは、時代のニーズに合っているといえるでしょう。妻の収入が将来的に安定していない家庭では、こんなローンを検討してみるのも、いいかもしれませんね。東京に住む30代のＦさんご夫妻は、ちょうど今、マイホームを購入しようと、新聞に入ってくる物件広告を見比べたり、休日にはモデルルームにも足を運んで、具体的な計画を考えているところです。Ｆさんたちの希望では、70平方メートル以上の３ＬＤＫで予算は1500万円前後を考えているため、広告はくまなくチェックして、それに近い物件があれば、条件に合うかどうかを夫婦で話し合っています。そんなＦさんにとって、広告の中でいちばん気になるのは、ローンの返済例の書かれた物件。「３ＬＤＫのこの物件を購入するとき、自己資金がこれだけなら、返済額は月々、ボ匚ナスでこうなります」と、記載された住宅ローンの返済計画の例です。こういった例があると、自分たちで出せる頭金とローンの負担を考えながら物件を選べるので、とても参考になるとか。ただ、最近見た返済例の書かれた広告の中で、不思議に思うことがありました。左ページのＡとＢの返済例がその内容です。ＢはＡよりもローンの借入額が少ないのに、毎月の返済額はＢのほうが若干多いのです。これだったら、Ａのほうが予算をオーバーしてやや高めでも、トクのような気がします。しかし、どちらも公庫融資で同じ金利をもとに紹介しているので、どうしても納得がいきません。この場合の２つの返済例は、いったいどこが違うのか、それを知リたいというわけです。Ａのほうは3760万円で、Ｆさんたちの予算よりやや高い物件で、自己資金４００万円、ローンの借入額は3360万円で試算しています。これに対し、Ｂは3448万円の物件で、ほぼ予算どおりの価格。自己資金は６９８万円、ローンの借入額は2750万円の場合です。どちらも、たしかに公庫の通常融資と特別加算を利用し、同じ金利で同じ35年返済の例ですから、本当なら借入額の多いＡのほうが、毎月・ボーナスともに返済額も多くなってあたり前のはず。ところが広告では、Ａのほうが毎月の返済額は2000円以上安くなっています。でも、大きく書かれた返済例の下の、小さな文字をよく読んでみてください。Ａのほうは、「返済額は６年目・１１年目以降、段階的に変更になります」と書かれているのです。実際の広告の紙面でも、この文字はとても小さいため、ついつい見過ごしてしまう人も多いでしょう。しかし、これが重要。Ａは、６年目以降変更があるというのですから、ゆとり返済を利用した場合の試算。Ｂの場合は同じ小さな文字でも、11年目以降の金額をしっかり記載しています。Ａは当初５年間だけこの金額ですが、６年目以降は返済額がアップし、11年目以降は段階金利でまた返済額が上がるのです。Ａの金額が少ないのも、これでうなずけます。公庫融資の場合、２段階金利で11年目以降の返済額が上がるのは仕方ありませんが、ゆとり返済で、６年目以降に返済額がアップするようなローンの借り方はおすすめできません。まして、予算オーバーの物件であれば、当初５年間の返済額が少なくても、その後はキックなるのが十分予想されます。物件自体の善し悪しは別にして、返済計画ではＢの例のほうが頭金も多く、11年目以降の返済額もわかっているので、失敗は少ないはず。広告を見るときは、大きく書かれた文字や金額だけに目を奪われず、小さく書かれた説明もきちんとチェックしましょう。疑問に思うことがあったら、すぐに問い合わせてみることも大事です。また、公庫や銀行のホームページでも、住宅ローンの試算ができるので、利用してはいかがでしょう

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