管理人はだれ！？

2017年3月5日「日曜日」更新の日記

建築資金を住宅金融公庫等の公的資金で調達し、返済しますが、返済期間は三五年間です。実際に借りる金利での三五年返済の返済額から、オーナー利子負担の金利（都民住宅の場合、当初一〇年二％、一一年目から三％）による三〇年返済の差額分だけ補助されます。注目していただきたいのは、借入金利による計算は三五年返済で、利子補給後の金利による計算は三〇年返済であるという点です。三五年返済よりも三〇年返済のほうが年間の支払い額が多くなるのは明白です。つまり純粋に二％の金利まで補助をしてくれるわけではなく、実質的な補助はもっとずっと少なくなるのです。管理費も補助が出ます。家賃の総額の五％です。しかしこれも、家賃の総額の五％で管理をするところはありません。都民住宅に限らず、「特優賃」住宅は管理できるところが限られています。都民住宅の場合は、地方公共団体の東京都住宅供給公社、または指定法人ということになります。指定法人は民間の不動産業者のなかから、一定の実績や規模等があるものが申請によりなれます。逆に言うと、指定法人以外では管理できません。不動産業者が"家賃保証"や"入金保証"をしない場合の通常の一般管理では、家賃総額の五％程度ならどこでもします。しかし、こと都民住宅になると、家賃総額の五％では管理をするところはほとんどないでしょう。なぜかというと、一番大きな原因は、仲介手数料が入らないという点にあります。通常、不動産業者は、入居者の契約の際、また契約更新の際に受領する仲介手数料が収入の大きな比重を占めていますから、その収入があれば管理費が安くても何とかなります。ところが都民住宅等の特優賃住宅は公益法人が募集を行うことになっているので、指定法人といえども募集はできません。つまり仲介手数料が入らないわけです。ですから、純粋に管理料だけの収入しかありませんし、また、家賃総額の五％の補助があるということで管理料率は高くなります。また、特優賃の神奈川県版の「かながわパートナーハウジング」では、管理は神奈川県住宅供給公社しかできませんので（農地以外の土地の場合。農地の場合はＪＡのみ）、管理費は家賃総額の六％です。ちなみに「かながわパートナーハウジング」では都民住宅のような管理費の補助はありません。六％の管理料のほかに、入居者募集経費として家賃の一ヵ月相当分が必要になります。ここまでなら、一般の賃貸住宅を一般の不動産管理会社に頼む場合とさほど変わらないと思われますが、違うのは共益費についての考えです。

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