管理人はだれ！？

2017年3月8日「水曜日」更新の日記

自宅は自宅、アパートはアパートと分けて建築しましょう。さて、自宅を併用する賃貸事業というと、マンションの最上階に自宅をプランニングする自宅併用マンションが主流になっていますが、ここで注意することは自宅併用であるという利点を充分に生かすことと、コンクリートだからできる、自宅と賃貸部分との区分性をはっきりさせることです。まず、自宅併用マンションにおいて有利なことは、自宅部分の路線価評価を五分の一にできるという特例を使うことです。自宅の敷地は二〇〇平方メートルまでの部分は路線価評価が五分の一になります。ということは、相続の際は大変有利になります。しかもこの特例は何度でも使えるので、たとえば第一次相続、つまり（通常は）御主人の相続の際にこの特例を活用し、次に来たるべき奥さんの相続の際も、第一次相続の際にこの自宅部分の所有権を奥さんに移しておくことにより、かなりの大幅な節税効果が生まれます。一次相続で二〇〇平方メートルと二次相続で二〇〇平方メートル、合わせて四〇〇平方メートルまでが特例により、結果として路線価を五分の一に下げられます。もう少し詳しく述べますと、四〇〇平方メートルの土地に自宅を建築し、相続が発生すると、財産の二分の一までは配偶者控除により無税で相続できます。ですから他の財産も二分の一、この自宅も二分の一の二〇〇平方メートルを相続します。残りの二〇〇平方メートルの部分は特例により路線価の五分の一の評価で済みますので、かなりの節税になるのです。そしてその後、奥さんの相続の際は、配偶者控除により取得した二〇〇平方メートルの土地は、これまた特例を受けることができます。したがって最初の御主人の相続、次の奥さんの相続と二回特例を使えるので、四〇〇平方メートルまでの土地を五分の一の評価にすることができるわけです。このように自宅併用マンションは、相続税対策としてはとても有効であるということがわかります。

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