管理人はだれ！？

2017年3月14日「火曜日」更新の日記

商業ビルの優位性（マンションに比べての）は、その収益性にあります。ではその収益性を確保するための優良テナントはどうやって見つけるのでしょう。まず、大企業だからといって必ずしも安心とは限りません。大企業ほどコストや効率にシビアな面もあるので、契約期間を過ぎると簡単に撤収・撤退をすることがあります。一番よいのは、次章で述べるロードサイド型テナントでよく行われている。建設協力金方式"等の手法を活用することです。これは建設金の一部または全部をテナント側に負担してもらい、一五～二〇年の長期にわたり借りてもらう方式です。建設協力金という名目で入れた保証金は、一五～二〇年の契約期間中に分割返済する仕組みです。この方式ですと、契約途中でテナントが撤退するのは事実上難しいので、安定した事業計画を組むことが可能です。しかし、オーナーにとって都合のよいことはテナントにとっては都合の悪いことになり、この条件で新規にテナントを見つけようとしても現実には事例としては少なく、なかなか難しいと思われます。通常はオーナー側で建築費を負担して、テナントを見つけます。では、その際には何に一番気をつけなくてはいけないでしょう。通常、オーナーは家賃そのものを非常に気にしますが、家賃よりも、解約条件を厳しくするように交渉したらよいと思います。たとえ契約期間を一〇年間としていても、解約ペナルティがあまりきつくなければ簡単に出ていきます。最近の"借り手市場"では、家賃が下落しているのと同時に敷金や保証金等の預入金も下落しています。家賃を譲歩しても、敷金や保証金は余分に預かれるようにしたほうがよいでしょう。しかしながら、昨今、オーナーの主張が強くてはなかなかテナントが集まりませんので、当初計画のテナントが退去した場合のこともよく考えて建設計画を立てることをおすすめします。

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