管理人はだれ！？

2017年5月6日「土曜日」更新の日記

　しかし、残念ながら、まだ不動産投資というだけで収益が高いと考えている人も少なくありません。そのためか、リーマンショック以降、不動産投資関連のセミナーが盛況です。特に平成23年の税制改正では相続税の大幅な増税が予定されており、ハウスメーカーなどは相続対策として、賃貸アパート建設を積極的に勧誘しています。しかし、今の時代、相続税対策のため従来と同じ考え方でアパートを建てるなど、破産したいというようなものです。私は暮らしの専門家として平成18年までは、資産活用のご相談として賃貸アパートも多少手掛けてはいましたが、現在は不動産投資でアパート建設の相談があった場合、ア割はお断りしています。なぜならば、これからの時代にアパートなど建ててもマイナスにしかならないケースが多いのです。それでも甘い言葉を並べたてアパートを建てさせる業者は多く、ひどい場合には相談会に参加した土地所有者に、その場で契約させるような強引な営業を進める会社もあります。不労所得という魅力的な響きに惹かれる方も多いでしょう。しかし冷静に考えてみれば、不動産投資が儲かる簡単な事業なのであれば、ハウスメーカーの営業担当自身がアパートを建てているはずです。儲かる仕事なら自分でやるのが当然。それをやらないで他人に売りつけようとするのは、それが簡単には儲からないということを知っているからなのです。もし、あなたが１億円の土地を持っているとして、そこにハウスメーカーの3000万～5000万円のアパートを建てたとしましょう。すると、法定地上権が発生し、土地の評価は下がります。さらにそれを第３者に貸すとなると、さらに価値は減少します。元々土地に１億円の価値があったとしても、アパートを建て、貸すとなると評価は1000万円ほどになってしまうのです。一見、節税のように見えますが、もしその土地を手放すことになった場合、自ら資産価値を下げたことになってしまいます。税の仕組みを理解せず土地の価値を下げ、建物の建設費を借金したことで、相続税の対策ができたと考えるのは早計すぎます。また、これからの時代、賃貸住宅経営は先細りです。人口が減少しているのですから、借りる人はどんどん少なくなるのです。平成20年の住宅・土地統計調査（総務省）によると、全国の住宅戸数のうち、空き家は７５７万戸、全体の13・９％に及んでいます。同調査は５年ごとに行われていますが、回を重ねる度に空き家率は上昇しており、この傾向は今後も続きます。しかも、空き家７５７万戸の内訳を見てみると、賃貸の空き家率が全体の54・５％の４１３万戸となっており、いかに賃貸住宅の空室率が高いかが分かります。こんな時代にアパートを建てても利益が上がるわけはありません。

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