管理人はだれ！？

2017年5月24日「水曜日」更新の日記

　ここでいくつか、大事な点があります。ひとつは総戸数です。税制による支援措置を受けるためには、所得税、法人税で10戸以上、固定資産税、不動産取得税で５戸以上という制限があります。支援措置を活用するためには10戸以上の物件を建てるべきでしょう。もうひとつ、各住戸の面積が25・08㎡というのも大事なところ。補助を受けるためには床面積の基準があり、原則は25㎡以上です。広くする分には構いませんが、あまり広いと高齢者が転ぶなどの事故も起こりやすく極端に広くする必要はありません。また、共同スペースに十分な面積を有す居間、食堂、台所、浴室等がある場合は各住戸の面積は18・以上でも可とされています。これ以外の住宅内に関する要件では、●原則、台所、水洗便所、洗面設備、収納設備、浴室の設置●原則３点以上のバリアフリー化（手すりの設置、段差の解消、廊下幅の確保）が定められています。ただし、浴室については共同スペースで利用できれば、個室に設置しなくても問題ありません。また、入居者に入浴介助が必要な場合は、デイサービスで利用していただくこともできますので、個室に浴室は必ずしも必要ではないのです。また、中廊下の寸法は、車いすですれ違えることなど、建物全体の基準もありますが、ポイントは主に各戸の床面積です。支出では管理費を賃料の３％、修繕費を建物、外構費の０・１％で計算、月額にして掲出しています。建物、設備は適切な管理、修繕をしなければ良好な状態を維持できませんから、そのための支出はあらかじめ見込んでおく必要があるのです。それ以外の支出では建物の租税公課、保険料、借入返済金があります。保険料はローン借入期間と同じ35年分が必要なため、ここではそれを１ヵ月分として記載してあります。そうした支出（ランニングコスト）の合計額は１６０万円ちょっと。つまり単純計算をすると毎月２８０万円の収入があり、そのうち、支払わなくてはいけない額は１６０万円、差し引き１２０万円のキャッシュが残るということになります。『１戸当たりの建築費は８５０万円が目安』　続いて事業費を見ていきましょう。まず、住宅１戸当たりのコストですが、これは地域によって幅があり、目安は１戸８５０万円。この都市型の計画では９５０万円といささか高めになっていますが、地域によっては７５０万円からということもあります。これまで国が１戸当たり3000万円ほどもかけて整備してきたことを考えると、いかに税金の無駄が省けるかがお分かりいただけるでしょう。また、最近、大手ハウスメーカーが新たな市場開拓の商品として「サービス付き高齢者向け住宅」をラインアップしていますが、価格設定を見ると１戸1500万円前後が中心になっています。これは、従来の介護施設の建設費を踏襲しているだけ。実際は約半分の予算で建てることが可能です。「サービス付き高齢者向け住宅」の場合、住戸と共同スペースに加えて生活支援施設を造ることをおすすめしており、ここでは住戸とは別に5000万円がかかっています。さらに外構工事、設計監理費などが必要で、それらの合計、消費税で必要額は３億2340万円になります。

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