管理人はだれ！？

2017年5月25日「木曜日」更新の日記

　さて、事業費の項目の中にマイドクターシステムという、多くの方に見慣れない単語がありますが、ここにもポイントがあります。すでに床面積など建物の要件についてはご説明しましたが、もうひとつ「サービス付き高齢者向け住宅」に欠かせないのが、職員などが常駐するなどにより、緊急通報及び安否確認サービスの体制があることというサービスの要件です。従来はこれを人間の目視によって行ってきましたので巡回が必要でした。そのサービスの一部を機械に代替させようというのがこれらに代表されるシステムです。このシステムには様々な種類の機器類が含まれます。●身の危険を感じた時にスイッチを押すと異常信号を発信する非常通報ボタン●室内の煙を感知して異常の発生を通知するブザー式煙感知器●ガス漏れを感知するガスセンサー●玄関扉や窓に設置し、不審な侵入者を検知するマグネットセンサー●握るだけでナースコールを発信できるマイドクター（セコム製）●トイレやベッド周辺で」定時間動きがない場合に警告音を鳴動、それでも動きがない場合にはあらかじめ指定された緊急連絡先などに通報し、警備会社から人員が派遣されるライフ監視サービスなどです。警備会社の機器は利用していますが、システム全体は長年の賃貸管理から生み出してきたオリジナルで、ここには私たちの独自のノウハウがあります。賃貸経営は建物を貸せばいいというだけのものではありません。たとえば、社宅として住宅を貸す場合、会社としては入居する社員の安否が気になります。最近では精神的に不安定な人も増えており、そうした方々が周囲に迷惑を掛けたり、自分自身を傷つけたりしないような見守りが必要とされるのです。そうした経験から積み上げてきたノウハウを高齢者に置き換えれば、新法の基準を満たすシステムになるというわけです。こうした機器類がきちんと配備されていれば、その分、人問が長時間無理して働く必要はなくなり、安価で質の良いサービスが提供できるようになりますから、最初の段階でどこまでソフトを考えたハードが作れるかは事業の成否を分けるポイントになります。『建設費用の大半は借入が可能』　建設費用関連だけで３億円以上の資金が必要となると、そうそう簡単には参入できないと思われるかもしれませんが、案じることはありません。次に資金計画を掲出していますが、建物本体の工事にかかるくらいの額、２億8000万円を借入で賄うことができており、自己資金はさほどの額にはなっていません。これからの日本では「サービス付き高齢者向け住宅」の建設は高齢化を支え、国の財政を立て直すための重要政策とされており、政府も日銀も後押しをしています。ですから、融資は受けやすくなっており、借入先次第ですが、必要額の９割、あるいは全額を借入で賄うこともありうるのです。また、金利はここでは３・０％として試算していますが、さらに低利で借りられるケースも想定されなくはありませんので、建設資金自体についてはさほど心配する必要はないと考えられます。『自己資金2000万円台で毎月１００万円余の家賃収入』　では、続いて自己資金です。この資金計画では5549万円の自己資金が必要となっています。しかし、これを全額自分で用意する必要はありません。思い出してください、「サービス付き高齢者向け住宅」の建設には補助金が出るのです。その補助率は総事業費の10％。総事業費が３億円だとしたら3000万円が補助されるという計算になります。あるいは上限で見ていくと、圭尸当たり１００万円、高齢者生活支援施設が１施設当たり1000万円。この計画では26戸と１施設を建設することになっていますから１００万円×26戸＋1000万円×１施設となり、上限では3600万円となります。もちろん、補助金は平成23年度予算で３２５億円と決められており、また、必ず付くものとは限りません。しかし、補助金が利用できたとすると、この計画で必要な自己資金は5549万円マイナス3600万円となり、実際の事業者が用意しなくてはいけない額は1949万円ということになります。2000万円足らずの投資で、家賃だけでも毎月１２０万円の収入を生んでくれる不動産のオーナーになれるのです。

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