管理人はだれ！？

2017年5月26日「金曜日」更新の日記

　更地でこの土地を所有していたとすると、毎年１４４万5000円の固定資産税がかかってきます。しかし、ここに「サービス付き高齢者向け住宅」を建設すると、５年間税額が３分の１に軽減される措置が受けられます。初年度、建物完成後の固定資産税の軽減があり、税金は28万3333円になる予定ですから、その差額は１１６万円以上です。収益は上がるにもかかわらず、これまでかかってきた税金は安くなる仕組みになっているのです。こうした軽減措置の結果、15年間での節税効果を試算すると1742万円強にもなります。『平均月収約２８８万円、単純利回りは31％オーバーに』　続いて事業計画を見ていきましょう。アパートなど一般の不動産投資でもそうですが、事業収支は単年度を見ているだけでは分かりませんから、借入全期間にわたって見ていく必要があります。スペースの関係もありますので、ここでは事業開始から６年までの分を掲出しておきます。現金の収入、支出については基本的に同額の収入、支出があるものとして試算してあります。これは、現在の「サービス付き高齢者向け住宅」の逼迫状況からすると、一般の賃貸物件のように空室が出る可能性は非常に少ないと考えた結果です。税務上の支出では初年度、不動産取得税がゼロという部分にメリットがあります。同じ地域に同じ戸数の賃貸住宅を建てた場合と比べると、９００万円は税金を払わなくて済むことになり、初年度からの黒字経営に大きく貢献するはずです。ひとつ注意が必要なのは、税務上の支出は同じ支出額でも経過年数によって扱いが異なってきますし、建物、設備、外構、エレベーターなど種別によって償却年数が異なること。そのため、現金の支出が同じでも、課税所得は年ごとに異なる計算になっています。ここまでの各種計算から最後に収支見込みを算出してみます。６年間分の差し引き現金収入を借入金合計額で割ると、単純利回りが算出できます。６年間分としたのは、建物の償却が６年のため、そこまでの計算という意味です。計算をしてみると、毎月の平均収入は２８８万円弱となり、単純利回りは31・36％という高利回りになります。不動産経営を継続、成功させるためにはキャッシュフローが大事であることは前述した通りですが、鍵を握るのは利回りです。利回りが高ければ、そこから金利を引いても利益が出ます。利回りと金利の差が何パーセントあるかが安定経営にとって非常に重要だということです。これを会社でいえば、損益計算書（Ｐ／Ｌ）。これが赤字になるようでは健全なキャッシュフローは見込めません。不動産投資を始める前には、利回りが高くとれる物件であるかどうかを見極め、借入する金利を低く抑えるようにするのが常道になっています。一般的な賃貸物件の場合、２の単純利回りは10％が目安といわれています。10％あれば、そこから経費その他を引いても、利益が残るというのです。10％で利益が上がるとされている単純利回りがこの試算例の場合、31・36％です。いかに、他の賃貸経営に比べて有利かは一目瞭然です。

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