管理人はだれ！？

2017年5月31日「水曜日」更新の日記

　この計画の場合には、建物の改修は所有者が行い、施設の運営はサブリースという形式をとっています。不動産賃貸でいうサブリース（ｓｕｂｌｅａｓｅ）は、転貸を目的としたもので、一括借り上げという名称でご存じの方も多いでしょう。このシステムを利用すると、施設の運営は借り上げた不動産会社などが行うことになるため、オーナーは管理面の煩わしさから解放され、空室の不安を抱えることもなくなります。特に「サービス付き高齢者向け住宅」では各種のサービスを提供するため、関連する業務も少なくありませんから、それを委託できれば、参入への不安も解消されるはずです。介護面での事故、トラブルがあった場合の責任も回避できます。もちろん、その分、収入は家賃収入のみとなりますが、これまで空室が多く、入居者が決まらなかった物件であれば、改修のための投資は必要なものの、確実に家賃が入るようになるだけでも、経営状況は変わってきます。実際の数字を見ると、住宅、デイサービスと共同スペースからの賃料収入は月額１６３万円余になっており、それに対する支出は月額70万円余。つまり、差し引き93万円ずつが毎月手元に残る計算となっています。これだけの現金が入るようになれば、既存借入の返済にもめどが付けられ、新たな投資も考えられるようになるのではないでしょうか。この計画では建物所有者は他にも借入があり、それも含めて返済していく必要があったため、利益は多少少なくなるものの、安全に返済できる方式を選んだということになります。改修した建物を貸すというやり方に加え、土地を貸すという方法も考えられます。ただ、土地、建物を貸す場合に得られる収入は賃料だけになりますから、今回の住まい法、介護保険法の改正を生かした投資とまではいえません。そのあたりは投資する人の考え方次第ですが、収益、社会貢献度も考えて選択していただきたいところです。

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