管理人はだれ！？

2017年6月1日「木曜日」更新の日記

　いわゆる建物建設の直接費以外の費用科目である。これらは、一般的に建築工事費の１割から２割くらいを見込む必要があると言われているが、後か ら予想外の出費で行き詰まり事業を断念するという不幸な結果にならないように、綿密に項目を挙げて金額を見積もる必要がある。 　以下、各費用項目について具体的に見ていく。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　①その他工事費 　建物を建てる場合、建築費だけでなく、それに伴う付帯工事が必要となる。例えば、造成工事や杭工事、延期設備工事、外溝工事、給排水衛生工事、ガスエ事、エレベーターエ事等がある。これらの費用のもれがないかどうか、金額が妥当かどうかを確認する。 ②解体費 　既存に建物があり、そこに新しい建物を建築するために取壊しをする費用。廃棄物処理法により分別処理が義務付けられることがあり、費用は上がる傾向にある。 ③公共負担金・近隣補償費 　公共負担金は、各自治体の条例により、マンションを建設すると公園や緑地施設、教育施設等の負担金の納付が義務付けられる場合があり、その際かかる費用。近隣補償費とは、建物による日陰や電波障害、工事中の騒音によって近隣の居住者に及ぶ被害を補償するための費用である。いずれも思いがけず発生する費用なので、事前に確認したほうがよいだろう。 ④工事中金利 　支払いは工事代金の契約時、上棟時、完成時にそれぞれ３分の１ずつ払うのが一般的である。建築にかかる費用全額を借入金で調達する場合、借入れ時から金利の支払いが発生し、工事中に支払う金利は無視できない金額になるので、費用として見込む必要がある。 ⑤消費税 　土地の取得時には消費税がかからないが、建物の建築費には消費税がかかる。注意していただきたい。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　営業マンとしても、しっかりと押さえておきたい。 ①家賃収入 　年間家賃収入金額をどう見積もるのかが、事業収支計画を立てるうえで重要なポイントとなる。当たり前のことだが、綿密な市場調査に基づいて家賃設定をする必要がある。 　また、家賃収入の見積もりは空室率も考慮する必要がある。賃借人が立ち退いてすぐに入居者が決まるとは考えにくく、空室率を最低１割程度に設定すべきである。 　加えて、10年を超えてからの家賃水準と入居率の動向についても注意したい。築15年の物件と新築物件では明らかに競争力に差が生じるはずなので、立地条件と築後年数で入居率・家賃の減価割合を決める必要がある。 　通常、15年経過以降は当初家賃から10～20％程度を漸次減価させて家賃設定を行う。入居率も同様に、15年経過以降は75～85％程度に暫時減少させて設定する。 　販売志向が強すぎる建設会社が作成する建設事業計画は、販売志向が強い分、甘く家賃収入を見積もりがちであるので注意が必要だ。 ②管理費 　共有部分の電気料や水道代、エレベーターの保守点検費用、清掃費、保安整備費、管理人の人件費等がここに含まれる。これらの費用は年度ごとに上がっていく可能性が高く、毎年0.5～２％のアップ率を見込んでいく。 ③修繕費・設備更新投資費用 　近年は建材の品質改良が進み、例えば取替え不要の「永久瓦」が登場するなど、外壁・屋根瓦等の耐久性が大幅に向上している。そのため、大規模な修繕工事が少なくなり、メンテナンスコストは大幅に減少しつつある。 　一方で、新築物件の室内設備やデザインは年々魅力的になっており、新築物件に対する中古物件の競争力は従来以上のペースで低下している。そのた め、「２ＤＫの間取りを１ＬＤＫに改装する」「和室をフローリングに改装する」など、物件の競争力を維持するための大規模改修工事が必要となっている。そうした投資費用を見積もっているのかをチェックする。

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