管理人はだれ！？

2017年11月22日「水曜日」更新の日記

つぎに、防水工事に入る。新築後一〇年以上経過したマンションで、バルコニー天井から一ヵ所も漏水していない建物はめずらしい。漏水は、ヒビ割れ発生箇所、それに排水溝、ドレーンまわりから生じてくる。本来なら、きっちりした仕様で打設したコンクリートは、かんたんに水漏れするものじゃないです。水の量を少なく、打設に際してしっかり突き固め、覆いなどをしてゆっくり乾かせば一〇年で水漏れする様な事はありません。しかし、実際のコンクリートは水分量が多く、突き固めが甘く、工期を短縮するために仮枠を早く外すことが多数です。このことがヒビ割れを生まれさせ、漏水をきたす主な原因となっています。因みに、工場で成形したコンクリートパネルで出来たバルコニーに漏水が少ないのは、コンクリートが工場で品質管理されているから。ヒビ割れ箇所への漏水は説明するまでもありませんが、排水溝、ドレーン周りはコンクリートの厚さが薄く、水勾配も不十分なので、まず最初に漏水が起きます。コンクリートが水をかかえやすい状態になり、階下の天井の排水溝、ドレーンの位置にしみが発生してきます。皮肉なことに、この現象は築後一〇年くらいまではあまり目立ちません。そこで、第一回目の大規模修繕工事の際に、バルコニーの床防水を実施するかどうかを迷ってしまうでしょう。また、入居二〇年台を迎えたマンションでは一回目の外壁修繕の際、バルコニーの防水を実施しなかったケースがいくつかあります。二回目の改修工事の時期になってみると防水したものと、しなかったものでは劣化のて程度が歴然としてきます。これは十数年前に、バルコニー防水の必要性が十分に認識されていなかったので、天井に漏水がなくても、第一回目の大規模修繕工事の際に床の防水はしておくべきだと考えます。最も、現場打ちコンクリートと、工場で成形したコンクリートパネルとでは、あとで触れるように対策は異なります。

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