管理人はだれ！？

2018年2月13日「火曜日」更新の日記

　住宅の見積りに諸経費・諾管理費として計上されているのは、いわゆる営業経費と呼ばれるものだ。 　モデルハウスの償却費や豪華なパンフレット代、そして営業マンの給料が大半を占める。ここでは、住宅営業マンは本当に必要かということを考えてみたい。 　もちろん住宅メーカーにとって、重要な役割を占めているのは問違いない。肝心なのは、家を建てようとする者にとって、どれだけ役立つかである。 　彼らはどんな仕事をしてくれるか。 　まず除外しなければいけないのは、住宅金融公庫への申請業務である。申請費（私の場合は9万円払った）は客の負担だし、いかにも高いからだ。 　彼らの業務内容を順を追って考えてみる。 ①ダイレクト・メールを発送 ②カタログを持って客を訪問 ③敷地調査・謄本等入手 ④平面図作成（設計担当者と連絡をとりながら） ⑤見積書作成・資金相談 ⑥契約書締結・契約金回収 ⑦配色（壁紙、力－テン等）打合せ立会い ⑧着工打合せ立会い（工事担当者への引き継ぎをする） ⑨解体工事（打合せ）立会い ⑩地鎮祭・上棟式出席 ⑪建築現場見学会等に客を案内 ⑫引渡し後、入居者宅へ挨拶訪問 　モデルハウスでの接客は別として、住宅メーカーによって多少の差はあろうが、ざっとこんな内容である。会社によっては、工事期問中も客との窓口になる、とカタログに書いてある。 　客の立場からいえば、ダイレクトーメールは誰が送ってくれてもよい。②にしても、頼みもしないのに夜、家を訪問されるのは迷惑なときもある。郵送で済むことだ。 　③～⑥はひとまず置いて、⑦～⑫までの業務は営業マンが出席していなくてもかまわない。 もちろん会社内での事務連絡がきちんとなされていることが前提とはなるが。 　⑪などはモニターの特典がなければ何の意味もない⑫もきちんと行なう営業マンは偉いとは思うが、諸管理費の内だと考えれば、その分値引きしてくれた方が助かる。 　③～⑥に話を戻す。このあたりが営業マンの仕事といえよう。しかしながら③、④、⑤はむしろ、設計マン的な内容である。④など客の意向を伝えるだけなら、客と設計マンが直接話した方が早いのでないか。 　⑥にしてもたいていの会社は総務部門が、きっちりとしたひな型を作っているから、営業マンでなくてもできる。 　以上見てきたように、これまでのような営業マンは客にとっては無用ではないか、ともいえるのだ。 　むろん①～⑫のプロセスは必須なのだが、各々の内容を設計マンなどに分散できるのではないか。それによって家の値段が安くなるのなら、建て主としては大歓迎である。 　ところが最近、住宅業界の中からも同じような提案をする会社が登場してきたのだ。住宅革命宣言のひとつとして、次のように主張している。 お客様と当社の1級建築士が直接打ち合わせしながらつくつていくシステム。だから営業マンはいりません。 　営業マンがいない分、1級建築士が客と意見交換しながら設計から完成までご一緒する、ともいう。 　さらに、お客様に直接、はね返る、モデルハウスや豪華なパンフレット等の間接費も排除するというのだ。 　優秀な営業マンほど設計の勉強に集中していくと予想されるし、誠意や根性を口にするだけの御用聞き風な人間は減っていくに違いない。とはいえここしぱらくの間、住宅メーカーに家を頼む者は営業マンと付き合っていかねばならないのが現実だ。