管理人はだれ！？

2018年5月23日「水曜日」更新の日記

　15年間というこれまでよりも大幅な住宅ローン控除期間の延長とともに、今回の新制度の画期的ともいえる点は、税控除の対象が「土地」の取得費にまで適用されるようになったことです。 　私たちがマイホームを取得する場合、親の残してくれた土地を相続するか、贈与を受けるかしないかぎりは、新たに土地を購入しなければなりません。とくに都市部に住もうという人たちは、建物よりも敷地に高い金を払うのが現実です。 　ところが、これまでの住宅取得促進税制のもとでは、マイホーム取得費用のうちの土地の購入費がどんなに高くても、控除の対象にはなりませんでした。 　たとえば、土地が4000万円で建物が2000万円の合計6000万円のマイホームをローンを組んで購入する場合、建物の2000万円については控除の対象になりましたが、倍もする土地の4000万円については対象になりませんでした。 　建物が2000万円では、住宅ローン年末残高の限度額3000万円に1000万円も届かないわけですから、せめてその分を土地の費用に適用してくれたら、とは誰でも思うことでした。 　したがって、これまでは、どうしても土地の高い都心に近い地域は敬遠されがちになり、比較的土地の安い地域にマイホームを建てる傾向がありました。 　自然環境がいいとはいっても、都心の職場から1時間半も2時間もかかるのは、通勤時間の負担増でやっと手に入れたマイホームも色あせてしまいます。 　しかし、新しい住宅ローン控除制度では、これまで控除対象外だった土地取得費用分まで含めることができるようになった。 　これはマイホーム取得を土地＋建物の取得を一体としてとらえるもので、従来の制度よりもより現実に即した制度といえます。 　たとえば先ほどの例でいえば、建物2000万円と土地4000万円の両方を含めて、住宅ローンの年末残高の控除限度額いっぱいまで対象とすることができます。 　しかも、年末残高の限度額が3000万円から5000万円まで引き上げられましたので、これまでは2000万円（建物部分）までが対象だったものが、5000万円（土地＋建物）まで控除の対象になるのです。その差はなんと3000万円にものぼります。 　また、控除の対象を土地取得費用のローンにまで広げたことで、マイホームのために土地を購入せずに借りる場合などの、借地権や定期借地権といった権利関係も含まれるようになりました。 　ちなみに定期借地権というのは、50年以上の存続期間を条件に地主と借地人が契約するもので、契約期間が終了すると更新や延長して借りることができません。また定期借地権の場合は、特約がないかぎり借地上の建物を地主に買い取ってもらう権利もありません。 　定期借地権付住宅は、巨額の土地取得費用の代わりに比較的手頃な保証金と地代で済むため、しかも契約終了時には保証金が返ってくるので、人気があります。 　この地主に預けておく保証金や権利金を支払うためにローンを組んだ場合も、住宅ローン控除の対象になります。考えてみれば、巨額の土地購入費ばかりでなく、預けておく保証金のローンにまで控除が受けられるというのはなんともありがたいことです。 　ただし注意しなければならないのは、保証金は全額が対象になるわけではありません。現行の税制上では、定期借地権の設定期間をもとにして年6％の複利現価率をかけて算出した金額を、保証金額から差し引いた額が対象となります。 　たとえばあなたが、設定期間が50年で、保証金1000万円の定期借地契約を地主と結んだとします。このケースの複利現価率は0.054％となり、1000×0.054＝54万円を差し引くことになります。 　つまり、定期借地権の保証金についてローンを組んだ場合、「土地等」の取得費として1000万円－54万円＝946万円が住宅ローン控除の対象となります。 　また、借地権や定期借地権以外にも、土地等にかかわってくるケースがいくつか考えられます。 　たとえば、中古住宅を購入する場合、すでにある門扉や池などの取得費用についても、これまではローン控除の対象外だったものが、対象に含まれるようになります。 　また、適当な土地が売りに出ていてすぐにでも土地だけ取得したいのだが、住宅を建てる前にもうちょっと設計したいとか、家族の都合で家を建てるのをもう少し先に延ばしたいという人もいるでしょう。 　こんな場合にも、ローン控除の対象にして土地を先行取得することが可能になりました。ただし、住宅を土地取得の日から2年以内に新築しなければなりません。 　また、不動産取得税関係では、自分の居住用の住宅用地ならば、特例措置として2年以内にマイホームを新築しなければならなかった条件が、3年以内に緩和されています。

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