管理人はだれ！？

2018年5月24日「木曜日」更新の日記

　従来の住宅取得促進税制のもとでは、減税の対象となるマイホームの床面積に、50㎡以上240㎡以下の制限が設けられています。 　これは、59㎡以下の狭い床面積ではとても優良なマイホームとは言いがたいことと、240㎡以上の富裕層には減税の恩恵は必要ないという、これまでの政策の考え方が反映されています。つまり、一般的な人のマイホームは、50～240㎡が適度なのだという考え方です。 　ところが、今回の住宅ローン控除制度では、2年間(平成11・12年）にかぎってこの制限が撤廃され、50㎡以上のマイホームであれば、どんなマイホームでも控除の対象になります。 　ここには、政府が推し進めている「生活空間倍増計画」が反映されています。一般の人も、これまで恩恵を受けていなかった富裕層も、どんどん広いマイホームを建ててください、ということなのです。 　ところで、生活空間倍増計画では、具体的に1人当たりの床面積を40㎡にまで引き上げることを目指しています。つまり4人家族の場合だと160㎡、5人家族で200㎡、6人家族の場合でやっとこれまでの上限240㎡に達することになります。これを、実際にマイホームを建てるケースを当てはめて考えてみましょう。 　たとえば、一般的な住宅街の場合、建ぺい率50％、容積率100％だと、2階建てで240㎡の床面積に対して敷地面積は240㎡(約73坪）必要になります。 　この数字からおわかりのように、従来の上限240㎡も、決して狭いマイホームというわけではありません。 　やはり今回の新しいローン控除制度は、富裕層により厚く恩恵がもたらされると考えていいようです。 　ところで、住宅金融公庫の融資制度も一部改正され、「生活空間倍増緊急加算」が新たに設けられ、居住空間の充実を後押ししています。この公庫の融資制度も、現在のところ平成12年3月31日までの申し込みが対象となります。 　具体的な融資条件や融資額などについては、マイホームを取得する際に、住宅の所在地や住宅の面積に応じて、基本融資額と同じ金利で、一定額を加算して融資を受けることができます。 　たとえば、あなたが三大都市圏にマイホームを取得しようとするときに、延べ床面積が123㎡を超える土地融資付の住宅の取得なら、1000万円加算して融資を受けることができます。 　この緊急加算制度は、新築の一戸建て住宅をはじめ、中古住宅、マンション（優良中古マンション含む）、建売住宅、公庫融資付分譲住宅、さらには別荘などのセカンドハウス向けの融資まで幅広く適用されます。 　新・住宅ローン控除制度とともに、この緊急加算制度があり、しかも基本金利の低い今のうちに十分な住宅資金を調達することで、これまでかなわなかった広いマイホームを実現することができます。 　ところで、最近売り出されているマンションが、価格や広さの面で、数年前よりもずっと有利になっていることにお気づきでしょうか。 　バブル崩壊後の地価の下落や、在庫を抱えたマンション業者が価格を低く抑えていることもありますが、建築基準法の容積率規制の緩和が大きく影響しています。この規制緩和では、延べ床面積の3分の1まで地下室を作ってもよいことになりました。 　当初の目的は、戸建て住宅の床面積を増やして、より広いマイホームを実現しようというのが狙いでしたが、その後この地下室の容積率の緩和がマンションにも応用されるようになり、比較的地価の安い傾斜地に、大規模なマンションが出現するようになったのです。 　極端な例でいえば、実際には7階建てのマンションなのに、傾斜地に4層分の建物を置き、地上部分に3層分を建てるという計画まで現れています。 　また、平成9年には、建築基準法と都市計画法の改正によって、より大幅な容積率の緩和が行われました。 　建築基準法の改正では、それまでは容積率の計算に含まれていた廊下、エレベーターホール、階段、エントランスホールなどの床面積を、容積率の計算から除外できるようになったのです。つまり、廊下やエレベーターホールなどの総面積分を、一戸当たりの床面積を増やしたり、戸数を増やしたりできるようになったわけです。 　また、都市計画法の改正では、都市部に高層住宅誘導地区を新設し、400％だった住居地域の容積率を600％に引き上げたり、日影規制や斜線制限を緩和したため、同地区では従来の2倍のマンションを建てることが可能になりました。 　容積率の規制緩和によって、広くて安いマンションが買えるようになったことは、購入する側からすればたしかに朗報です。しかし、近隣の住民にとっては、倍の高さの建物が出現するのだからたまったものではありません。高層マンションや地下室マンション計画と住民とのトラブルが最近とくに目立つようになっています。 　このため、近い将来、容積率の規制緩和について見直しの機運が高まるかもしれず、安くて広いマンションも、今だけになるかもしれません。