管理人はだれ！？

2018年5月28日「月曜日」更新の日記

　今回の税制改正による新・住宅ローン減税によって、これまでの税控除の対象が住宅（家屋）にかぎられていたのが、新たに土地や借地権も含まれるようになった。 　いまのところ2年間の期限つきとはいえ、住宅だけのローンと比較すれば、土地代を含めた住宅のローンの方が、はるかに減税効果があることはあきらかです。 　そこでこの章では、この「上地等」の実際の運用面について、税制改正後の迎用方法が盛り込まれた国税庁の通達も参考にしながら、新・住宅ローン控除で上地や借地権がどの範囲まで含まれ、どのように適用されるかについて徹底検証してみたいと思います。 　なお、土地と借地権を含めて法律ではこれを「土地等」といってますが、ここでは便宜上「土地」と表記する場合もありますので、土地に借地権が含まれていると理解して読んでください。 　まず最初に、新・住宅ローン控除の対象になる土地とは、いったいいつまでに購入した上地ならばよいのか、という問題です。 　一般に、建売住宅やマンション、中古住宅などは土地と建物を一体で購入しますので問題ありませんが、土地をあらかじめ取得しておいてあとから住宅を建てるという、取得時期にズレが生じる場合もあります。 　このような場合、従来は一定期間内に住宅を建てる条件で、特例措置による不動産取得税の軽減という恩恵だけだったものが、今回の改正で住宅ローン減税の恩恵も受けることができるようになったのです。 　このような取得時期にズレがある場合は、土地の取得から2年以内に新築することと定めています。ちなみに、住宅の新築の日というのは工事が着工した日のことをいいます。 　なお、不動産取得税の特例措置については、従来は2年以内だったのが今回の税制改正で3年以内になり、1年緩和されています。住宅ローン控除の2年以内と混同しないように注意してください。 　では「土地の取得」の具体的な時期はいつを指すのでしょう。 　一般に、土地を売主から買う場合、売買契約を結んだり、代金を払ったり、最終的に所有権の移転登記を行ったことで、買主のものになります。つまり法律的にいえば、土地の取得した日とは、この移転登記が済んだときになります。 　しかし、新・住宅ローン控除では、現実的に土地の利得を受けて支配管理しているかどうかという事実関係が基準になり、土地の取得日は原則として土地の引き渡しを受けた日とされています。 　なお、売主側が土地代金をいつ譲渡所得として収入にするかについては、引き渡しを行った日か売買契約の効力が発生する日（農地等の譲渡については一定の日）のいずれかを選んで、申告してもよいことになっています。 　また、土地の中に借地権等の借入金も含まれることは触れましたが、すでに借地権を持っている人がその土地の底地（借地権の設定してある土地）を買い取る場合があります。このケースでは、借地権の取得日と底地の取得日が複雑になりますので、ここで整理しておきましょう。 　一般に借地権者がその底地を買ったときの取得日は、法的にはその土地の底地を取得したときになっています。 しかし、その土地のうち旧借地権部分については借地権者がすでに継続して使用しているので、土地の取得日については、旧借地権部分と旧底地部分を別個のものとして取り扱うことになりました。 　したがって、旧借地権の価額についてはその借地権を取得した日、旧底地の価額についてはその底地を取得した日、ということになります。